Impairment test: deterioro de valor de bienes muebles e inmuebles

La determinación del deterioro del valor de bienes muebles e inmuebles, a traves del impairment test, es un procedimiento que permite cumplir con las reglas contables generalmente aceptadas.

Tiene como propósito principal la determinación de aspectos valorativos importantes para la contabilidad de los activos muebles e inmuebles. KZN tiene una amplia experiencia en este campo. Tanto en el reconocimiento primario de los activos de las empresas o particulares como en los estudios de asignación de precios mediante  la aplicación del test de impairment para cuantificar el deterioro de valor de bienes muebles e inmuebles.

Este deterioro o depreciación sucede si el valor de mercado del activo es considerado menor que su valor en los registros contables.

¿Qué mide el impairment test?

El impairment test mide el deterioro de valor de bienes muebles e inmuebles al relacionar el valor neto de los bienes en los registros contables y el coste recuperable del activo o valor real. Cuando hablamos del valor neto, nos estamos refiriendo al valor determinado en el informe de la situación financiera a la fecha. Igualmente, se le conoce como el valor de depreciación.

Por otro lado, el llamado valor recuperable se calcula en relación a los valores de acuerdo al valor mayor atribuible en relación con su valor neto.

En el caso inmobiliario, por ejemplo, si el valor de mercado de una propiedad inmobiliaria es mayor a su valor en los libros contables, no se registra perdida alguna por deterioro.

Sin embargo,  hay posibilidad de riesgo para una empresa si estos activos son depreciados o son subvalorados en el balance general de la organización. En consecuencia, se hace necesario tener la asesoría adecuada de consultores expertos para evitar tales riesgos.

Desde el punto de vista contable, se hace necesario la determinación periódica del deterioro de valor de bienes muebles e inmuebles. Esta periocidad puede ser anual o cuando se presentan indicios relevantes de deterioro.

De tal manera que, el impaiment test es un criterio de valoración adecuado. En consecuencia, si se utiliza de manera oportuna puede evaluar efectivamente el deterioro de los valores muebles e inmuebles con fines financieros y contables.

Importancia de la medida del deterioro de valor de bienes muebles e inmuebles

En todas las organizaciones de bienes o servicios, los activos inmobiliarios juegan un rol valorativo muy importante. De acuerdo a como se gerencien, las empresas pueden ser mayor o menor productivas.

La adecuada medición del deterioro de valor de bienes muebles e inmuebles, a través del impairment  test, es importante por varias razones:

• Obedece a normas contables internacionales de general aceptación.
• Es importantes para la contabilidad de los activos en las organizaciones.
• Relaciona el valor neto de los bienes en libros y el costo recuperable del activo
• Tiene relevancia económica e importancia funcional en la gestión de los bienes corporativos.
• El no hacerlo implica riesgos financieros y legales.
• El imparment test es un criterio de valoración adecuado.

El deterioro de valor de bienes de inmuebles

Los mercados de bienes raíces inmobiliarios frecuentemente son volátiles. Por lo tanto, pueden ser afectados por elementos internos o externos. En consecuencia, las propiedades inmobiliarias pueden ser afectadas por varias razones.

Generalmente, este efecto se exagera épocas de recesión económica. De hecho, los cambios internos en la propiedad, como por ejemplo daños físicos o el cierre de la planta, pueden ser obvios para los propietarios u ocupantes. Frecuentemente se pasan por alto factores externos importantes debido a la falta de conocimiento específico del mercado inmobiliario. De allí la importancia del asesoramiento profesional adecuado y oportuno.

Por otro lado, los factores externos implican fluctuaciones en el mercado de bienes inmuebles y cambios en las regulaciones locales de planificación.

El deterioro se relaciona con la pérdida de valor por desgaste físico. Generalmente, la causa del deterioro suele ser   el desgaste normal a que están expuestas las propiedades en la medida que envejecen. Sin embargo, puede ser causado por  vandalismo, negligencia, catástrofes, etc.

Otras formas de deterioro de inmuebles

Además del daño físico, existen otras formas de deterioro que comprometen  a los bienes inmobiliarios, entre ellos destacan:

Obsolescencia funcional

Se refiere a al deterioro debido a que un elemento del activo ya no es útil o funcional, lo que resulta en una pérdida de valor para todo el activo. El deterioro puede ser causado por diferentes  factores. Entre ellos, cambios en las exigencias de la demanda, cambios en la tecnología, equipos obsoletos, diseño arquitectónico, etc.

El deterioro del valor de bienes muebles e inmubles es causado por la suposición de que una característica específica no es rentable de reemplazar o no se puede cambiar.

Por ejemplo, un edificio de 8 pisos sin ascensor. Instalar un ascensor se considerará económicamente atractivo si el aumento en el valor de la propiedad excede el coste de instalación del elevador.

Obsolescencia externa

Es la pérdida de valor debido a factores externos en los que el propietario tiene poco o ningún control. Algunos de estos factores pueden ser una recesión económica, decrecimiento económico y  cambios de zonificación.

Igualmente,  nuevos desarrollos que afectan negativamente el valor de las propiedades (construcción de viviendas para familias de bajos ingresos, cárceles, etc.)

¿Quién debe evaluar el deterioro de bienes inmuebles?

Los factores externos podrían incluir fluctuaciones en el mercado inmobiliario y cambios en las regulaciones locales de planificación. Si quien evalúa el deterioro del  bienes inmueble no tiene el conocimiento o experticia suficiente sobre los métodos a aplicar sobre el activo o el mercado en cuestión, puede pasar por alto importantes indicadores de deterioro.

En consecuencia, este proceso de evaluación podría resultar defectuoso. Esto podría poner a una empresa en riesgo de deterioro agravado a largo plazo lo que puede implicar una tergiversación del valor para los accionistas.

De allí, la reiterada recomendación  de que el procedimiento debe estar respaldado por asesores externos que tengan un conocimiento profundo de la clase de activos y los fundamentos del mercado.

Por otro lado, las normas establecen que si un solo bien está deteriorado, todos los activos en esa categoría deben someterse a pruebas de deterioro. En nuestros días, cuando la información financiera está un intenso escrutinio, la falta de diligencia con respecto al posible deterioro de un activo se considera irresponsable. Además, podría tener implicaciones graves para una empresa.

Frecuencia en la determinación del deterioro del valor de bienes inmuebles

Si el deterioro se evalúa tardíamente, puede generar problemas. Por ejemplo, el problema de una empresa que no cumple con el precio de venta esperado al enajenar una propiedad.

Por otro lado, cuando los activos están infravalorados en el balance de una empresa, aumentan los riesgos de una oferta pública de adquisición hostil. Esto podría evitarse fácilmente estableciendo un programa de evaluaciones periódicas.

Podemos concluir diciendo que el impairment test tiene como objetivo mayor la determinación de aspectos valorativos importantes para la contabilidad de los activos muebles e inmuebles. Igualmente, el impairment test es un criterio de valoración adecuado. Por lo tanto, si se utiliza de manera oportuna puede evaluar efectivamente el deterioro de valor de muebles e inmuebles con fines financieros y contables.

Los activos muebles e inmuebles  juegan un rol valorativo muy importante. Dependiendo como se gestionen, las organizaciones pueden ser mayor o menor productivas.

Finalmente, nuestro equipo profesional, entre otras cosas, se especializa  en la valoración  del deterioro de valor de bienes muebles e inmuebles. Nuestra oportuna asesoría puede significar una gran diferencia en el manejo contable y financiero de sus valiosos activos.