El análisis y la evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria son vitales. Los bienes inmuebles son generalmente la principal fuente de riqueza para los inversionistas y la mayor inversión que muchos hacen en su vida.
Por ejemplo, considere el edificio en el que se encuentra actualmente. Puede pertenecer a una empresa o a una persona a la que usted o una empresa le paga el alquiler. Podría ser su casa de la que es propietario o por la que paga una hipoteca, o un hotel en el que paga para alojarse.
Debido a su asequibilidad y su historial de altos rendimientos, los bienes inmobiliarios son una opción de inversión alternativa increíblemente popular. Pero, ¿cómo puede involucrarse en bienes raíces y cómo saber si una propiedad o un terreno es una sabia decisión de inversión?
Para tener éxito como inversionista inmobiliario, es muy importante el análisis y la evaluación de esos proyectos inmobiliarios. Así como también, los factores claves que debe considerar una posible inversión.
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¿Cómo evaluar un proyecto de inversión inmobiliaria?
Para la evaluación de un proyecto de inversión inmobiliaria, es importante recordar que este generalmente no es un negocio a corto plazo, el análisis del flujo de caja y la tasa de retorno posterior es esencial para lograr el objetivo de hacer inversiones rentables.
En consecuencia, los inversionistas deben saber cómo valorar los bienes raíces y hacer conjeturas inteligentes sobre la cantidad de ganancias que obtendrá cada uno. Estas pueden ser mediante la apreciación de la propiedad, los ingresos por alquiler o ambos.
Por tal razón, las evaluaciones inmobiliarias precisas pueden ayudar a los inversionistas a tomar mejores decisiones cuando se trata de comprar y vender propiedades.
La valoración de acciones generalmente se realiza utilizando dos metodologías básicas: valor absoluto y valor relativo. Lo mismo es cierto para la valoración de bienes inmuebles.
Descontar el ingreso operativo neto futuro (NOI) por la tasa de descuento adecuada para bienes raíces es similar a las valoraciones de flujo de efectivo descontado (DCF) para acciones. Mientras que, la integración del modelo multiplicador de ingresos brutos en bienes raíces es comparable a las valoraciones de valor relativo con acciones. A continuación veremos cómo evaluar proyectos de inversión inmobiliaria utilizando estos métodos.
Supocisiones
Una de las suposiciones más importantes que hace un inversionista de bienes raíces al realizar tasaciones de bienes es seleccionar una tasa de capitalización conveniente. Igualmente, conocida como tasa de capitalización o actualización.
La tasa de capitalización se refiere a la tasa de rendimiento requerida de los bienes inmuebles, neta de la apreciación del valor o la depreciación. En otras palabras, esta es la tasa aplicada al NOI para determinar el valor actual de una propiedad.
Determinar la tasa de capitalización es una de las métricas clave que se utilizan para valorar una propiedad que genera ingresos. Aunque esto es un poco más complicado que calcular el costo de capital promedio ponderado (WACC) de una empresa, existen varios métodos que los inversores pueden usar para encontrar una tasa de capitalización adecuada.
¿Qué es el análisis y evaluación de proyectos de inversión?
Por ser las propiedades inmobiliarias una opción de inversión muy atractiva, resulta siendo tentadora. Sin embargo, se requiere de un buen análisis y evaluación de los diferentes proyectos inmobiliarios.
En consecuencia, para tomar una buena decisión al respecto, se requiere tener en consideración una serie de elementos de cuyo análisis y evaluación dependerá si verdaderamente un proyecto inmobiliario es realmente rentable y seguro.
A esto se le llama análisis y evaluación de proyectos de inversión, y existen una serie de técnicas y de métodos para su explicación, los cuales ya hemos explicado.
El poder involucrarse en bienes raíces y saber si una propiedad es una sabia decisión como inversión, dependerá en buena parte de la profundidad y la calidad del análisis y evaluación de proyectos de inversión.
Para tener éxito como inversionista inmobiliario, es vital el análisis y la evaluación de esos proyectos inmobiliarios. Así como también, los factores claves que debe considerar una posible inversión.
¿Cómo calcular la rentabilidad de inversión inmobiliaria?
Como hemos dicho previamente, Una de las suposiciones más importantes que hace un inversionista de bienes raíces al realizar tasaciones de bienes es seleccionar una tasa de capitalización conveniente. Igualmente, conocida como tasa de capitalización o actualización.
Cuando hablamos sobre una tasa de capitalización nos estamos refiriendo a la tasa de rendimiento requerida de los bienes inmuebles, neta de la apreciación del valor o la depreciación. Dicho de otra manera, no referimos a la tasa aplicada al NOI para calcular el valor actual del inmueble.
Calcular la tasa de capitalización en la evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria
Nos permite calcular la tasa de capitalización, lo que significa que es una de las mediciones fundamentales utilizadas en la valoración en los bienes raíces que generen ingresos.
Siendo esto algo más complejo determinar el costo de capital promedio ponderado (WACC) de una empresa. Por otro lado, hay diferentes formas que los inversionistas usan para encontrar una tasa de capitalización adecuada, incluyendo los siguientes métodos:
- Construcción
- Minería de mercado
- Banda de inversión
El método de construcción
Un enfoque común para calcular la tasa de capitalización es el llamado método de acumulación
Dada una tasa de interés del 6%, una tasa de falta de liquidez del 1,5%, una prima de recuperación del 1,5% y una tasa de riesgo del 2,5%, la tasa de capitalización de un edificio de capital es del 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Si el ingreso operativo neto es de $200 000, el valor de mercado de la propiedad es de $1 739 130 ($200 000 / 0,115).
Es muy sencillo realizar este cálculo. Sin embargo, la complejidad radica en evaluar estimaciones precisas para los componentes individuales de la tasa de capitalización, lo que puede ser un desafío. La ventaja del método de acumulación es que intenta definir y medir con precisión los componentes individuales de una tasa de descuento.
El método de extracción de mercado para evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria
El método de extracción de mercado asume que existe información actual y fácilmente disponible sobre el RNE y el precio de venta de propiedades generadoras de ingresos comparables. La ventaja del método de extracción de mercado es que la tasa de capitalización hace que la capitalización de los ingresos directos sea más significativa.
Es relativamente simple determinar la tasa de capitalización. Suponga que un inversionista puede comprar un estacionamiento que se espera genere $500,000 en NOI. En el área, hay tres estacionamientos comparables que generan ingresos:
El estacionamiento 1 tiene un NOI de $250,000 y un precio de venta de $3 millones. La tasa de capitalización es 8.33% ($250,000/$3,000,000).
El estacionamiento 2 tiene un NOI de $400,000 y un precio de venta de $3.95 millones. La tasa de capitalización es 10.13% ($400,000 / $3,950,000).
El estacionamiento 3 tiene un NOI de $185,000 y un precio de venta de $2 millones. La tasa de capitalización es 9.25% ($185,000 / $2,000,000).
Tomando las tasas de capitalización promedio para estas tres propiedades comparables, una tasa de capitalización general de 9.24% sería una representación razonable del mercado. Usando esta tasa de capitalización, un inversionista puede determinar el valor de mercado de la propiedad que está considerando. El valor de la oportunidad de inversión en el estacionamiento es de $5 411 255 ($500 000/0,0924).
El método de la banda de inversión
Con el método de banda de inversión, la tasa de capitalización se calcula usando tasas de interés individuales para propiedades que usan financiamiento de deuda y capital. La ventaja de este método es que es la tasa de capitalización más adecuada para las inversiones inmobiliarias financiadas.
El primer paso es calcular un factor de amortiguamiento. Este es el porcentaje que se debe apartar cada período para tener una cierta cantidad en algún momento futuro. Suponga que una propiedad con un NOI de $950,000 está financiada en un 50 %, utilizando deuda al 7 % de interés para amortizarse en 15 años. El resto se paga con capital propio a una tasa de rendimiento requerida del 10%.
¿Por qué es tan importante un estudio de proyecto de inversión de bienes raíces?
En la evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria, la investigación es fundamental para la toma de decisiones empresariales. De ello depende en gran medida el éxito o el fracaso de su de su inversión. He aquí por qué la investigación debe ser una prioridad antes de tomar una decisión de bienes raíces comerciales:
Le permite sopesar sus opciones. Sin una investigación adecuada, es probable que elija la opción más simple o más atractiva desde el principio.
Esto le da tiempo para comprender los entresijos de su posible compra. Ya sea que esté trabajando con un presupuesto alto o bajo, hacer una investigación exhaustiva antes de tomar una decisión garantizará que comprenda completamente los entresijos de su posible compra.
En consecuencia, es importante averiguar todos los detalles que pueda sobre la propiedad que le interesa y asegúrese de estar completamente satisfecho con todo lo que tiene para ofrecer. Después de todo, no desea gastar una cantidad significativa de dinero solo para descubrir más tarde que no es exactamente lo que quería.
Independientemente del tamaño del presupuesto que tenga para invertir en bienes raíces, siempre es una buena idea investigar lo suficiente antes de tomar una decisión comercial. Antes que nada, sopese sus opciones. Por lo tanto, no se conforme con la primera propiedad que vea o le llame la atención.
En segundo lugar, comprenda los entresijos de su posible compra. Averigüe todos los detalles y tome una decisión educada e informada a partir de ahí. Con todo esto en mente, siéntase libre de pagar una prima por el asesoramiento e investigación de bienes raíces si es necesario. Los beneficios definitivamente valen la pena.
Evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria en España
España ha sido considerada un país de mucho interés por inversores inmobiliarios durante al menos dos décadas, y por una buena razón: es un país bien desarrollado con todos los sabores de una atractiva propiedad ubicada en todo su territorio.
Esto incluye viviendas residenciales, minoristas, de oficinas, de logística, industriales, para estudiantes y para personas de la tercera edad. Igualmente, establecimientos de salud, escuelas, infraestructura que son dos activos generadores de ingresos
Adicionalmente, la tierra en espera de desarrollo está disponible para el inversionista en una jurisdicción con un régimen legal estable, más de cuarenta millones de consumidores, educados, trabajadores y un excelente clima.
En consecuencia, la evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria es muy atractiva en España.
Podemos concluir diciendo que la evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria es de mucha importancia, pues de allí puede depender que la inversión signifique una buena tasa de retorno y ganancias adecuadas. En la actualidad existe la metodología y los procedimientos para un adecuado análisis y evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria.
Igualmente, utilizando las técnicas y los métodos adecuados, es posible tener la suficiente información a la hora de tomar una buena decisión para invertir en proyectos inmobiliarios.
La inversiones inmobiliarias suelen requerir bastante capital, no corra riesgos, contacte con expertos, KZN le brindara un excelente servicio profesional de primera linea, de principio a fin.
