¿Qué es un promotor inmobiliario y cuál es su función? En proyectos de venta-compra inmobiliaria, uno de los títulos más utilizados es el de promotor inmobiliario, pero a pesar de ello, aún se sigue teniendo ideas equívocas sobre su papel y en el caso de los compradores, estos desconocen las funciones que los promotores inmobiliarios realizan. Por ese motivo, en esta oportunidad aclararemos todo lo relacionado con el promotor inmobiliario.
¿Qué es un promotor inmobiliario?
La definición de promotor inmobiliario se puede conocer de acuerdo a lo establecido en el Artículo 9.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, la cual describe que «será considerado promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior anegación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título».
En resumen, un promotor inmobiliario es aquella persona que coge el papel de líder dentro de un proyecto urbanístico. Es el responsable de impulsar el proyecto en la dirección correcta; programar todos los detalles, tomando en cuenta las acciones a ejecutar, los recursos disponibles, el tiempo que disponen y cualquier otro aspecto importante.
De hecho, en el financiamiento de la obra urbanística, el promotor inmobiliario es el encargado de financiar el proyecto, ya sea a través de una financiación bancaria, la unión con inversionistas o hasta involucrando su propio patrimonio para la realización del proyecto.
Y, una vez que el proyecto ha sido financiado y ejecutado, el promotor inmobiliario también será el encargado de poner a la venta la propiedad. Este, además, también tiene la potestad de tomar decisiones con respecto a la edificación, siempre y cuando esta haya sido pactada al inicio. Un ejemplo de esto último es obviar la opción de poner a la venta la propiedad y sacarle provecho a través de un arrendamiento temporal.
Obligaciones del promotor inmobiliario
El promotor, bajo responsabilidad, está en la obligación de realizar ciertas acciones de acuerdo a lo descrito en el apartado Nro. 2 del Artículo 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre: «a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él; b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo; c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra; d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19 (Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción); y e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes.»
Diferencia entre un promotor inmobiliario y un constructor
Los cargos de promotor inmobiliario y constructor son dos términos que se relacionan entre sí y que son necesarios para llevar a cabo la edificación de una obra, sin embargo, debido a su propia integración, en ocasiones surgen dudas sobre sí son lo mismo o si existen diferentes entre el trabajo de cada uno.
Y es que, para empezar, el rol del promotor inmobiliario es encaminar y potenciar el proyecto de edificación, por ello es que se puede involucrar tanto en el financiamiento del proyecto como en su posterior venta. Sin embargo, en el caso del constructor, su función es materializar el proyecto. En pocas palabras, es la encargada de construir el proyecto que el promotor ha planificado y proyectado.
Para aclarar la función del constructor y su papel en la obra, a continuación, se citará la definición de constructor establecida por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre en el Artículo 11: «el constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato».
Por tanto, el constructo está en la obligación de «ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto» Artículo 11.2, Ley 38/1999, 5 de noviembre.
