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¿Qué es el derecho de superficie?
Se conoce como derecho de superficie como a la facultad de acceso temporal que tiene una persona a construir sobre un terreno y hacer uso de la edificación una vez terminada. Este derecho se aplica tanto a suelos, vuelos o subsuelos, por tanto, una vez construida, el derecho de superficie atribuye a todo lo que se puede hacer con la obra.
Además, otra característica del derecho de superficie es que este se puede tener y disfrutar sin ser el titular propietario del suelo. Esto último se detalla a fondo en el Artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en la que se describe que «el derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas».
Transmisión del derecho de superficie
Aunque el derecho de superficie le pertenece al titular del suelo, su constitución lo hace apto para transmisión y gravamen de acuerdo a las limitaciones que se estipularon durante su constitución. Es decir, si las características de la superficie lo permiten, la persona con el derecho de superficie puede constituir el terreno en régimen de propiedad horizontal.
Esto último se reafirma en el Artículo 54.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre determina que «el propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de trasmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluid en el derecho de superficie».
Cómo constituir el derecho de superficie
El Artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, establece que «para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad». Y, posterior a ello, se debe verificar que la escritura del derecho de superficie tenga un plazo de perennidad que corresponda a la ley, que en este caso no debe superar los 99 años.
Por otro lado, es importante destacar que el derecho de superficie sólo estará constituido por el titular del terreno, por ende, este puede ser de carácter público o privado. Además «el derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie», Artículo 53, sección 3, del Real Decreto Legislativo 7/2015, 30 de octubre.
De esa forma al momento de constituir el derecho de superficie el propietario puede formalizar la escritura de forma pública o privada u oneroso o gratuito según sea el caso.
Expiración del derecho de superficie
La caducidad del derecho de superficie de un titular se determina a partir de lo establecido en el Artículo 54.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, el cual afirma que «el derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho».
Esto quiere decir que, dada ciertas condiciones, la persona con el derecho de superficie puede perder su derecho real. Algunas de los aspectos que podrían provocar esta resolución son:
- Que haya sido pactado un plazo de tiempo en el acuerdo.
- A través de una resolución bilateral, en la que de forma voluntaria se llegue a un acuerdo sobre el título constitutivo del derecho.
- Si la persona con el derecho de superficie decide abandonar o renunciar a su papel como superficiario.
- Por causas adicionales, como, por ejemplo: confusión subjetiva, expropiación forzosa por parte de un tercero o un heredero superficiario, mutuo disenso, entre otros.
