KZN

Existen diversas formas de revalorizar nuestra propiedad inmobiliaria para, a través de una inversión o de ciertas acciones, podamos obtener un precio considerablemente más elevado por ella. En esta categoría entran las reformas, las acciones para convertir la vivienda en un espacio sostenible y el home staging.

En ese artículo abordaremos todos los aspectos que te interesa conocer acerca de de este arte que, realizado de la forma correcta y por manos profesionales, puede incrementar el valor de tu propiedad sin que sea necesario que inviertas ni que te embarques en un engorroso proceso de reformas.

Descubre a continuación todo acerca del home staging.

Qué significa home staging?

A los efectos de remontarnos a la etimología del término home staging, nos encontramos con un concepto que literalmente significa puesta en escena del hogar.

Cuando surgió, en la década los 70 del siglo pasado, esta técnica que conjuga una serie de acciones puntuales, se enfocó a que el diseño de interiores diera respuesta a las tendencias de vanguardia del marketing experiencial que se estaba implementando en la octava década del siglo anterior.

La cuna  de esta disciplina fue Estados Unidos, pero en los últimos años logró una expansión notable hacia muchos países, entre los cuales se destacan España y Reino Unido.  Esta estrategia de ventas ha demostrado una vez más que las personas necesitamos encontrarnos inmersas en una crisis para adoptar nuevas medidas, ya que la llegada del home staging a España fue en plena crisis de 2008.

Ante la urgencia de tener que vender sus pisos y sus casas, los propietarios recurrieron a los expertos en el mercado inmobiliario en busca de trucos que les permitieran apalancar la venta de sus inmuebles y así salir del aprieto financiero en el que se encontraban.

El giro que las inmobiliarias tomaron hacia el mundo virtual también ayudó a la expansión del arte de convertir un hogar en un escenario. Esto se debió a que es posible aplicar esta técnica en el ámbito virtual, lo cual facilita el proceso de forma considerable y reduce sus costes.

Qué es home staging

El home staging consiste en  realizar una disposición del mobiliario existente en la vivienda y llevar a cabo técnicas de decoración de interior con el fin de que los espacios de la propiedad se luzcan lo máximo posible.

Si una vivienda que está en venta o en alquiler se exhibe completamente vacía, quienes la visiten  encontrarán difícil hacerse una idea concreta de cómo podrían lucir sus habitaciones amobladas. Para quienes no son entendidos en el tema, no es sencillo percatarse si una cama de dos plazas o un sofá de tres cuerpos puede no solo entrar en la habitación, sino dejar espacio suficiente como para pasar y, por supuesto, para colocar otros muebles.

Si nos vamos al caso contrario, es decir, una vivienda completamente amoblada, decorada con el estilo personal de sus actuales ocupantes, y atestada de sus objetos personales, el panorama para quien quiere imaginarse su propia vida en ese lugar también es complicado, incluso más que en el caso de la vivienda completamente vacía.

Por lo tanto, podríamos ver al arte de convertir la propiedad inmobiliaria en un escenario, como un punto intermedio entre ambas opciones. Es decir, la dota de mobiliario, pero del mínimo indispensable. De este modo, los potenciales compradores o arrendadores tienen la posibilidad de apreciar la casa montada, sin que el mobiliario o la decoración influyan de forma negativa en su ánimo.

Para poner un ejemplo, si un cliente con predilecciones por el estilo de decoración de interiores nórdico llega a un ambiente estructurado bajo los parámetros del estilo kitsch, este será un cliente perdido. Y lo peor de todo, es que se hubiera podido evitar de haber mediado las técnicas del home staging en la visita.

Si bien comenzó como una práctica presencial, con la revolución digital pasó también al campo virtual.

               Home staging presencial

 Hasta que se impuso la modalidad virtual, esta fue la forma en la que se implementó esta estrategia de ventas. Lo que implica llevarla a cabo de forma presencial es que las modificaciones deben ser realizadas de verdad. Entre los cambios que propone este arte se encuentran:

• Remoción de ciertas piezas de mobiliario y de decoración
• Adquisición de nuevas piezas de mobiliario
• Limpieza
• Pintura
• Reparaciones de defectos y de roturas
• Cambio de las aberturas que se encuentren en malas condiciones
• Cambio de lugar del mobiliario

          Home staging virtual

Mediante el uso de programas 3D, es posible realizar todos los cambios, mejoras y optimizaciones, a distancia. Es decir, ya no será necesario desplazarse hasta el inmueble para implementar las técnicas de esta estrategia de marketing. A su vez, tampoco será necesario que el dueño de la propiedad adquiera muebles y objetos para transformar su hogar. Esto se debe a que toda modificación se hará en la inmobiliaria y a través de fotos que el cliente proporcione de cada uno de sus ambientes.

La modalidad digital cuenta con las siguientes ventajas:

• Ahorro de tiempo y de dinero (solo se paga el servicio; no se compra nada)
• El propietario puede continuar teniendo el mismo mobiliario y la misma distribución de este, ya que los cambios son a través de programas informáticos.
• Acceso a una mayor cantidad de clientes

Cómo funciona el home staging

Esta técnica de marketing se basa en la sugestión. Para diferenciarse de la competencia, es decir de todas las demás propiedades que se encuentran a la venta en el mercado, es necesario dar un paso más allá. Por lo tanto, ya no nos servirá tan solo mostrar lo “que es,” sino que necesitaremos apostar por lo que “puede ser.”

Por tales razones, al armar un escenario doméstico, deberemos apelar a los cinco sentidos y a la creación de espacios sugerentes y encantadores. Todo esto se logra a través de las técnicas a las que se recurre en esta disciplina, de las cuales estaremos hablando en breve.

Si lo que te mueve es el interés en las inversiones inmobiliarias, este artículo es para ti. En él encontrarás las claves para la gestión en las inversiones en bienes raíces.

                Criterios para reacondicionar una vivienda y hacerla más atractiva

La preparación de los escenarios domésticos sigue un riguroso parámetro de lineamientos. Esto significa que un profesional en el área deberá estar permanentemente actualizado con respecto a las últimas tendencias en interiorismo para cumplir con los requerimientos necesarios que se apoyan en los criterios del home staging que se detallan a continuación:

                Iluminación

Una de las primeras preguntas que realiza un potencial cliente de bienes raíces es la orientación de la vivienda. Esto le permite saber si recibirá luz natural durante la mayor parte del día, debido a que esta es una de las características más buscadas en el hogar.

Si bien el home staging no puede cambiar la orientación, sí puede servirse de trucos para hacer que esta pase a un segundo plano.

En primer lugar, las fotos de los ambientes se toman cuando la luz natural esté en su mejor posición con respecto a la vivienda. Un truco que la potencia de forma notable es la utilización de colores claros en los textiles y en la pintura de las paredes. Y de eso precisamente nos encargamos los expertos en el área.

Por último, debemos recurrir a las bondades de la luz artificial. Dado que queremos que nuestros potenciales compradores se imaginen en la propiedad viviendo de manera feliz y confortable, se crearán ambientes con luz cálida. Dicho tipo de rincones son los que hacen que un cliente desee llegar a ellos al final de un arduo día de trabajo. Por lo tanto, si el cliente hiciera un tour virtual por la propiedad a la que se le aplicó esta técnica, precisamente, después de trabajar o a punto de salir del trabajo, el efecto se elevará a la enésima potencia y el cliente solicitará la visita.

                Modernización

Es muy importante que los muebles y cualquier objeto que se exhiba en el hogar, refleje modernidad. El especialista encargado de generar esta escenografía necesita estar actualizado con las últimas tendencias para así asegurar que la propiedad que diseñe tenga una impronta fresca y actual.

                Reparaciones de imperfecciones leves

Con el fin de que el cliente reciba la mejor impresión posible del inmueble, la pintura y las superficies deben lucir de forma impecable. Si hablamos de un home staging presencial, nos aseguraremos de que no haya manchas de humedad, pérdidas en los grifos, cisternas que no funcionen, pinturas descascaradas, cables por el suelo ni ventanas o puertas que no cierren bien.

El cliente que visita la propiedad no solo percibe metros cuadrados y orientación del inmueble, sino que, sin darse cuenta, vive una experiencia que debemos asegurarnos que desee repetir todos los días de ahora en adelante.

                Neutralización

Por neutralizar nos referimos a quitarle todo carácter personal y extravagante a la vivienda. Sin embargo, en ningún momento debe incurrirse en quitarle calidez a la propiedad, lo cual sería un error.

En primera instancia, despersonalizar significa quitarle las fotografías personales y los suvenires de viajes. Esta medida, aunque parezca innecesaria y hasta antipática para quienes habitan la casa, es imprescindible para que el potencial cliente tenga el espacio despejado de recuerdos ajenos y pueda, en la instancia de la visita, comenzar a proyectar sus propios recuerdos y vivencias en el lugar.

Otro paso fundamental de la neutralización es quitar todos los colores estridentes y los estampados recargados. La razón de esta medida es que no a todas las personas les gustan estas opciones en decoración. No obstante, los colores neutros, tal como el negro, el gris y el blanco, podrán gustar o no, pero no entorpecen con la creación de la imagen mental que la persona se pueda hacer de su hogar en la propiedad.

                Apelar a los cinco sentidos

Durante muchos años, el mercado inmobiliario apostó de forma exclusiva al sentido de la vista. Olvidarse que existen otros cuatro sentidos, seguramente le costó más de un cliente.  Consentir a los cinco sentidos está directamente vinculado con generar una excelente primera impresión. Algunos ejemplos que se pueden emplear en el home staging para despertar los cinco sentidos, ya sea de modo presencial o virtual a través de fotos, son:

                               Vista

La limpieza y el orden son los dos elementos más importantes para generarle una excelente impresión a los ojos del cliente. Muchos son los casos, que con el tiempo se convirtieron en anécdotas, en los que un cliente arribó a una propiedad que le había gustado mucho al verla en fotos, pero cuya suciedad en la cocina, especialmente las manchas de aceite adheridas en los azulejos de la pared, y el desorden por todas partes, hicieron que en lo único que se concentrara fuera en encontrar la forma de salir de ese lugar lo antes posible.

Afortunadamente, los profesionales del home staging han estudiado las reacciones de los clientes y han investigado qué les gusta. El resultado que ha salido a la luz es que los ambientes deben estar impecables. Y también resulta importante que los accesos a la vivienda también sean atractivos. Por lo tanto, si hay corredores o halls, es conveniente que estos tengan algunas plantas, algún farol y alfombras.

                               Gusto

Las cocinas y las salas son los mejores lugares para despertar el sentido del gusto. Una bandeja con frutas sobre la isla de la cocina, un cazo con frutas cortadas sobre la encimera de la cocina y unas pastas con un té recién preparado en la mesa de café, son imbatibles para activar las papilas gustativas. Lo importante es que se trate de comidas delicadas, no de suculentos platos de estofado, ya que el efecto podría ser el contrario del deseado.

Esta técnica es muy efectiva, ya que el cerebro reacciona de forma muy positiva hacia un lugar cuando en él experimentó las bondades de la buena comida. Por lo tanto, se despertarán en la persona las ganas de volver que el home staging intenta crearle.

                               Olfato

El olfato es el sentido más catalizador de recuerdos. Durante mucho tiempo se lo ha relegado a los últimos planos de importancia. Sin embargo, el neuromarketing investigó acerca de su poder y lo reivindicó en los procesos de venta. Como era de esperar, el home staging lo capturó y hoy hace el mejor uso de él.

Cuando se trata de esparcir aromas en el ambiente porque la visita es presencial, lo que se prefieren son los aromas naturales. Es decir, los granos de café recién molidos, las flores y las plantas aromáticas. Se trata de no usar inciensos, ya que estos pueden producir efectos adversos en algunas personas. También se tratan de evitar los aromatizadores ambientales por su carácter sintético. No obstante, si es lo único de lo que disponemos, se recomienda usar los que tengan un aroma lo más similar al natural posible.

Otro aspecto a destacar es que los aromas deben ser del agrado de la mayoría de las personas. Por lo tanto, evitaremos los que tienen notas demasiado dulces y los de notas amaderadas. En cambio, elegiremos los florales del estilo lavanda o jazmín, o los cítricos, ya que estos no fallan.

                               Oído

El oído puede ser estimulado a través del sonido de una cascada, tal como el que se produce cuando encendemos una fuente de agua dentro de la casa. Incluso las que son muy pequeñas resultan por demás efectivas.

Otra forma de generar una buena predisposición física a través del sonido es mediante los llamadores de ángeles. Los sonidos más secos arrojan mejores resultados que los agudos, así que los llamadores hechos con cañas son más efectivos que los hechos con piedras y gemas.

Incluso en una visita virtual, se pueden activar estos sonidos para que el cliente haga su recorrido de forma placentera. A su vez, se le puede agregar música ambiental a la experiencia.

                                Tacto

Lo mejor para apelar al tacto son los textiles. Cubrir sofás y usar telas de diferentes texturas como decoración, es la forma de despertar este sentido. Los cojines también juegan un rol muy importante. A lo que se debe prestar atención es a la coherencia. Toda la propuesta debe tener sentido, sin que ningún elemento termine generando disonancia. Por eso es imprescindible la consultoría de un experto en home staging.

                Circulación

El mobiliario será dispuesto de forma tal que la circulación por la propiedad resulte fluida. No hay nada peor para un cliente en una visita presencial que deba estar esquivando mesitas, pufs o revisteros. De acuerdo a los principios del home staging, hay que asegurarse de que el potencial comprador no tenga distracciones durante su experiencia. De este modo, su mente estará libre para comenzar a proyectar su vida en la vivienda que se le está mostrando.

                Creación de rincones de encanto

La generación de uno o de dos rincones con una cierta impronta mágica, es lo que marcará la diferencia entre la vivienda que haya sido favorecida con las técnicas del home staging y las que no.

Si bien es recomendable que todo resulte neutro para que el cliente se cree su propia imagen mental de lo que creará en el espacio, regalarle un pequeño rincón ya armado con una luz tenue, con un sofá cómodo, con una estantería con muchos libros esperando para ser leídos y con una frondosa planta interior, es muy positivo.

Un espacio con estas características sacarán al cliente del flujo de sus propios pensamientos porque le llamará la atención, y de eso se trata la implementación del home staging.

Precios del home staging

Los precios de los servicios del home staging variarán de acuerdo al tamaño de la propiedad y al profesional que lo lleve a cabo. No es lo mismo una persona recién recibida en el área que una empresa con diez años de experiencia en el sector.

En términos generales, los precios oscilan en los siguientes valores:

• Básico: entre 400 y 700 euros
• Completo: entre 2 000 y 3 000 euros
• Virtual: aproximadamente 150 euros

Se entiende por un servicio básico a aquel en el que solamente hay que cambiar los muebles de lugar y adicionar y quitar algunos elementos.

En cambio, el servicio completo es aquel que se implementa en una vivienda vacía. En este caso, hay que planificar el espacio de cero. El precio estimado que hemos proporcionado no incluye el mobiliario y los elementos que sea necesario comprar.

Beneficios del home staging antes y después

Veamos los resultados que podremos obtener mediante esta técnica de marketing mediante una comparación de lo que ocurre ante de implementarla y después de haberla aplicado:

Antes

• La vivienda recibe pocas visitas.
• Las probabilidades de vender o de alquilar la vivienda disminuyen.
• Los posibles compradores o arrendatarios se muestran apáticos.
• Se reciben innumerables visitas, pero nadie concreta la transacción.
• El valor de venta o de alquiler de la propiedad es más bajo de lo que su potencial puede permitir.

Después

• La vivienda recibe muchas más visitas.
• Las probabilidades de que se concrete la operación aumentan de manera exponencial. En conclusión, las visitas son más efectivas.
• Mejora la percepción del inmueble.
• Las modificaciones que requiere el home stating son sencillas y no requieren de una inversión significativa.
• Aumenta el valor monetario de la propiedad.

Home staging tips

• Potencia los puntos fuertes de un mueble al colocar sobre él un objeto que lo realce.
• Quita todos los objetos innecesarios.
• Combina los colores de forma estratégica.
• No cubras los revestimientos de calidad. Por ejemplo, no coloques cuadros sobre paredes revestidas en cerámica, paneles o recién pintadas, ni cubras pisos de parquet con alfombras.
• Presta atención a los detalles.
• Haz que el recibidor y la terraza se vean atractivos.
• Define un estilo para tu vivienda.
• Ventila los ambientes antes de una visita.
• Recibe las visitas en horarios de luz natural.
• Utiliza la simetría para colocar los muebles.

Cuánto más puedes obtener por tu propiedad gracias al home staging

Con la implementación del home staging, no solo es posible vender la propiedad en un tiempo considerablemente menor (un promedio de ocho veces más rápido que una propiedad no intervenida), sino que también será posible vender la propiedad a un precio mayor.

Es decir, se supera con creces la inversión realizada en el proceso de reacondicionamiento del  inmueble.

Un inmueble que ha recibido las técnicas correctas por parte de un profesional en el área de la escenografía del hogar puede llegar a ver aumentado su valor en un 25 %.

A los efectos de lograr dicho aumento, es fundamental que quien haga el servicio se encuentre avalado por una carrera profesional y por una inmobiliaria de prestigio.

Contáctanos para hacer que tu vivienda valga mucho más de lo que hoy en día puedes pedir por ella.

La inversión en bienes raíces es una apuesta segura para el futuro. Históricamente es un mercado que mostró un crecimiento y una fortaleza sin igual. La lógica nos lleva a pensar que la razón de esto es que la gente siempre necesitará un lugar donde vivir, aunque las crisis azoten al mundo. La compra de un inmueble de manera directa o a través del crowdfunding, de manera indirecta, son las dos maneras principales de introducirse en este mundo complejo e invertir en bienes raíces con poco dinero.

En este artículo se busca dar un panorama completo de qué son las inversiones en bienes raíces, cuánto dinero se necesita, los tipos de inversión que existen y más. Por lo que te alentamos a que leas hasta el final para que puedas despejar todos tus interrogantes.

Qué son las Inversiones en bienes raíces

Las inversiones en bienes raíces consisten en adquirir una propiedad con la finalidad de generar una ganancia a través de ella. Esta ganancia se puede generar por medio de la renta o la venta del inmueble. Este tipo de inversión es considerada conservadora y con rendimientos asegurados.

Quiero invertir dinero en bienes raíces

Si quieres invertir dinero en bienes raíces, debes considerar que existen distintos tipos de inversión en el sector. En KZN nos especializamos en la compra y venta de hoteles, edificios, viviendas, usos del suelo y en la modalidad “flipping houses” que explicaremos con detalle a continuación.

Propiedades para alquilar 

Adquirir bienes raíces para alquilarlos es una buena opción para asegurarse un ingreso mensual. Sin embargo, como propietario deberás hacerte cargo de mantener el inmueble, encontrar nuevos inquilinos, lidiar con los problemas que se presenten y pagar los impuestos que correspondan salvo que contrates a un administrador de propiedades.

Flipping houses o reventa 

Los flippers como se los conoce en inglés o revendedores en español son quienes adquieren una propiedad con la intención de mantenerla durante un periodo corto de tiempo para venderla obteniendo así una ganancia. Esta ganancia puede ser alta o baja dependiendo de las condiciones del mercado. Sin embargo, es una de las formas de obtener más rentabilidad en bienes raíces, aunque también la que más riesgo tiene. 

Dentro de la reventa se pueden encontrar dos métodos distintos: 

Reparar y mejorar 

La idea detrás de la modalidad reparar y mejorar se centra en adquirir bienes raíces a un precio menor por las condiciones en las que se encuentran. La finalidad es repararlo en el menor tiempo posible y venderlo por un precio que supere a la suma de la inversión, es decir, entre la compra de la propiedad y las reparaciones.

Mantener y vender 

Este método funciona de una manera bastante distinta. Se busca comprar una propiedad en un mercado en crecimiento. De esta manera, se la puede mantener durante un periodo de tiempo que no supere el año para luego revender a un precio mayor y obtener una ganancia.

Uso mixto 

Uso mixto se refiere a un único proyecto inmobiliario de alto nivel que se compone de diferentes tipos de propiedades mencionadas anteriormente para garantizar la diversificación y minimizar el riesgo de fracaso del proyecto.

REIT 

REIT es un acrónimo en inglés que significa real estate investment trust, es decir, un fondo de inversiones en bienes raíces.  Se puede acceder a ellos en el mercado de capitales y se compran como cualquier otro tipo de acción o fondo de inversión. 

Los REIT les pagan a sus inversores un porcentaje del total de dinero invertido cada mes o de manera trimestral. Son una herramienta más que interesante para los inversores que busquen adentrarse en el mercado de los bienes raíces de manera indirecta, ya que se necesita menos dinero, pero también las ganancias medidas en porcentaje son menores.

¿Dónde invertir en bienes raíces?

Una vez que hayas determinado el tipo de inversión que quieres realizar en el mundo de los bienes raíces, solo queda elegir un equipo de gestores y una zona que te interese. Por medio de KZN puedes elegir un proyecto que te atraiga, analizar el riesgo y la rentabilidad. Después que realices la inversión, deberás esperar el plazo acordado para obtener la rentabilidad prometida. Es una excelente manera de introducirse en este sector complejo con una ayuda especial.

¿Cuánto dinero necesito para invertir en bienes raíces?

En KZN se puede comenzar con una inversión de 50.000 euros que puede ser destinada a cualquier tipo de proyecto inmobiliario de alta calidad. Estos proyectos pertenecen a emprendimientos inmobiliarios de España y buscan generar una rentabilidad elevada en un corto plazo. Este bajo monto abre las puertas del mundo de la inversión en bienes raíces para un público más amplio.

Compra de bienes raíces asesores especializados

Como en todas las inversiones, existe la posibilidad de fracasar si no se cuenta con la asesoría y las capacidades de gestión necesarias. Por lo que la compra de bienes raíces con asesores especializados es un punto clave que ayuda a solucionar lo siguiente:

Mal administración  

Comprar y administrar una propiedad no es nada fácil. Por esa razón, los servicios de gestión y optimización de patrimonios han aumentado considerablemente en popularidad. Los inversores que no son especialistas en la inversión en bienes raíces pueden caer en errores que pueden ser solucionados de manera eficiente por profesionales.

Falta de conocimiento 

Para invertir en cualquier tipo de negocio es necesario conocerlo detalladamente. Los inversores minoristas no tienen acceso a la misma información que los profesionales capacitados, por esa razón, sus decisiones pueden tener resultados negativos e inesperados.

Falta de previsión  

Las inversiones en bienes raíces requieren un acercamiento matemático para determinar las ganancias futuras potenciales de un proyecto. Si un inversor minorista en particular no posee estas habilidades, puede cometer errores costosos pero solucionables por analistas del mercado.

Impaciencia  

Uno de los errores más comunes que comete un inversor impaciente es esperar un alto rendimiento de una inversión inmobiliaria en un período corto. Y si no sucede, pierden la esperanza y se rinden fácilmente. Se debe comprender que estas inversiones generan altos rendimientos a largo plazo usualmente.

Invertir en bienes raíces con poco dinero

Si te preguntas cuánto dinero necesitas para invertir en bienes raíces ten en cuenta que, gracias al crowdfunding inmobiliario, se puede acceder al mercado con cantidades menores de dinero.

El crowdfunding es una tendencia que se expandió en todo tipo de negocios por facilitar el ingreso de inversores minoristas a mercados que antes los excluían. Es un método que, si es utilizado de manera correcta, permite que tanto los inversores como los constructores y otros intermediarios se beneficien a lo largo de todo el proceso.

La cantidad de dinero dependerá de la plataforma en cuestión. Algunas ofrecen inversiones mínimas que rondan los 50 euros, pero ofrecen proyectos más riesgosos. También es importante considerar la totalidad de tarifas y costes ocultos que puedan existir. En KZN, como podrás haber visto, la inversión mínima es de 50.000 euros y se destina a proyectos elegidos de una alta calidad.

Bienes raíces negocio rentable

Los bienes raíces son un negocio excelente. Los datos que se pueden recopilar muestran que el negocio, además de ser rentable, ofrece gran satisfacción a sus inversores al proporcionar un lugar seguro para resguardar el dinero y generar ganancias.

Se lo suele comprar con la compra de acciones en el mercado de capitales. Sin embargo, la inversión en bienes raíces presenta algunas ventajas indiscutibles, aunque se suele recomendar que los inversores que tengan la posibilidad diversifiquen su capital entre los dos.

Las acciones son una buena inversión si sabes lo que estás haciendo, ya que no necesitas la misma cantidad de dinero y puedes acceder a ellas fácilmente. Lo negativo de las acciones es que tienden a ser instrumentos más riesgosos y volátiles, consecuencias que se incrementan si no cuentas con asesores.

Por el otro lado, los bienes raíces son una inversión que requieren mayor capital, pero te generarán retornos mayores y seguros dependiendo por qué tipo de bienes raíces optes. De todas maneras, es una de las maneras favoritas que tienen los inversores de acumular riqueza tanto en el corto como en el largo plazo.

KZN gestores y administradores inversionistas en bienes raíces 

Una de las claves del éxito para asegurar una inversión rentable en bienes raíces es contar con asesores especializados. KZN es una fuerza líder en consultoría inmobiliaria estratégica. Nuestro enfoque busca ayudar a cada uno de nuestros clientes para que puedan organizar una cartera de inversión diversificada y rentable. Nos dedicamos a proyectos inmobiliarios, compra, venta, explotación, valor agregado y creación de portfolios completos.

Recomendaciones para triunfar en bienes raíces  

Desde KZN queremos asegurar el éxito de todos nuestros clientes. Para esto, es importante que sigan algunas de nuestras recomendaciones y seguimientos.

Definir los objetivos  

Los bienes raíces son un negocio rentable. Sin embargo, los futuros inversionistas deben tener en claro sus objetivos y metas financieras. De esta manera podrán tomar las decisiones exactas que se adecuen con sus valores y expectativas.

Tomar decisiones acertadas 

Por medio de la gestoría inmobiliaria activa, los inversionistas que acudan a nosotros podrán ser guiados en todas sus decisiones para que elijan lo que mejor se adapta a sus perfiles.

Apoyar la implementación de la estrategia 

En KZN somos gestores y administradores inversionistas en bienes raíces. Después que los objetivos fueron definidos, se organiza la cartera de inversión con sus rentabilidades, riesgos y preferencias por distintas áreas geográficas del país. Por último, se define el tipo de activo como pueden ser hoteles, oficinas y locales entre otros.

Invertir en bienes raíces es un buen negocio

Las propiedades ofrecen una serie de ventajas que abarcan desde minimizar la volatibilidad e incluso el riesgo de un portafolio de inversiones. En el caso de los bienes raíces dedicados a las rentas permiten un ingreso mensual fijo y, además, permiten diversificar las carteras de inversión.

Diversificación 

Una de las principales ventajas de invertir en bienes raíces es la correlatividad inversa que guardan con otro tipo de activos financieros. Agregar a los bienes raíces en un portafolio de inversión tiene el potencial de reducir la volatilidad y, además, aumentar las probabilidades de ganar dinero.

Protección frente a la inflación 

Los bienes raíces permiten cubrirse de la inflación ya que cuando el producto interior bruto o PIB de un país crece, aumenta, también, la demanda de propiedades. Generalmente, en la medida en la que las economías se expanden la demanda de bienes raíces aumenta de manera considerable lo que se traduce en valores más altos y en crecimiento del mercado en general. De esta manera, las propiedades son una excelente manera de mantener el poder adquisitivo a través de los ocupantes y de apreciar el capital.

Seguridad financiera  

Poner dinero en bienes raíces es una inversión a largo plazo. El inversor tiene la posesión de un activo físico, lo que proporciona seguridad financiera.

¿Es rentable invertir en bienes raíces?

La respuesta a la pregunta ¿es rentable invertir en bienes raíces? es, simplemente, sí. Mientras exista un mercado de compra, venta, alquiler y construcción, los bienes raíces seguirán siendo una de las mejores alternativas.

Una de las características más importantes que repasamos en el punto anterior es la protección frente a la inflación. Distintos analistas creen que la próxima década estará marcada por la inflación en todo el mundo. Por lo tanto, es importante que los inversores se preparen frente a este panorama y migren hacia activos que suelen aumentar de valor en este tipo de contextos.

Cuánto se gana invirtiendo en bienes raíces, tipos de rentabilidad en función del activo

En España, el Banco Nacional recuperó ciertas métricas de las ganancias que se pueden esperar de las inversiones en bienes raíces promedio. En tanto alquiler, se estima un 7% y un 3.7% en bruto. Estos datos son una recombinación entre las ganancias obtenidas por el alquiler y la apreciación o depreciación del inmueble.

Los análisis nos muestran que desde el año 2010, la rentabilidad de los bienes raíces se mantuvo en un aumento constante. En el mes de diciembre del 2010 la rentabilidad media rondaba el 4%, en diciembre de 2020 rondó el 7% marcando un 75% de aumento continuo en 10 años. Los bienes raíces son, sin duda alguna, un mercado rentable.

Cada tipo de activo presenta una rentabilidad distinta.

Locales comerciales

Este negocio se encuentra entre los más destacados en España. En las ciudades más importantes del país como Madrid y Barcelona la rentabilidad media se ubica entre el 7% y el 9%. Son una buena opción para invertir en las grandes urbes, pero se debe tener ciertas precauciones en pueblos o ciudades pequeñas. Otra desventaja que encontramos es que los contratos suelen tener duraciones mayores y suelen incluir costes altos de mantenimiento.

Oficinas

Las oficinas o los edificios de oficinas ofrecen rentabilidades que abarcan desde el 7% hasta el 8% dependiendo los factores generales del mercado. Para inversores minoristas, existe la posibilidad de invertir en este sector por medio del crowdfunding.

Plazas de garage

Las plazas de garage ofrecen rentabilidades menores. Sin embargo, tienen a su favor que los precios para ingresar son sustancialmente más bajos por lo que son una opción para invertir en bienes raíces con poco dinero. Un inversor puede esperar retornos del 5% aproximado en las plazas de garage individuales.

Inmuebles turísticos

La compra de inmuebles turísticos que incluye terrenos y viviendas son un tipo de inversión que creció en los últimos años. En este caso, es importante seleccionar puntos clave de las ciudades más turísticas del país. Desafortunadamente, no existe un dato objetivo sobre las rentabilidiades ofrecidas, sin embargo, se pueden estimar entre el 5% y el 15% dependiendo de la ubicación, precio y condición.

Terrenos y viviendas

Como explicamos al comienzo de esta sección, en alquileres se puede esperar retornos del 7% si se considera la apreciación del inmueble y en torno al 3% considerando solo la renta.

Inversión bienes raíces en España 

A diferencia de las rentabilidades medias del 7% que se pueden conseguir en España, KZN ofrece una rentabilidad media anual del 15% con una máxima rentabilidad posible anual del 30%. Por otro lado, es importante considerar que en un 95% de los casos, las propiedades adquiridas aumentaron de valor.

Conclusiones 

En este artículo vimos los puntos clave de la inversión en bienes raíces. España, particularmente, vive una época de crecimiento inmobiliario sin igual. Cuando se compara al mercado con los números del 2019 se puede ver un aumento considerable entre el mismo periodo de ese año cuando se lo compara con el año que corre, 2021. Esto evidencia que el mercado resistió y superó la crisis disparada por el COVID-19, por lo que podrá, en el futuro, superar y mantenerse a flote en otras posibles crisis.

Probablemente haya oído hablar de la frase caveat emptor , que en latín significa «Deje que el comprador tenga cuidado».

Uno de los riesgos potenciales de invertir en una propiedad de alquiler es que también está comprando el problema del vendedor.

La debida diligencia en bienes inmuebles lo ayuda a evitar cometer un gran error financiero al aprender tanto como sea posible sobre la propiedad de ingresos que está comprando antes de comprar.

Que es un Due Diligence Inmobiliario

El Due Diligence Inmobiliario es un proceso de auditoría. En el que se investiga en forma exhaustiva todo lo relacionado con un inmueble, la cual es realizada por el cliente que desea realizar la compra de este activo.

Se toma en consideración diversos puntos de vista, entre los que destacan los financieros, técnicos, operativos, funcionales y legales.

De esta manera el usuario podrá encontrar suficiente información para corroborar si la inversión representa un riesgo que podría afectar en gran medida el capital y patrimonio de la persona. Legalmente se deben de investigar ciertos factores.

Tomando en consideración las especificaciones técnicas del inmueble a adquirir. Entre estos aspectos se encuentran el uso y posesión del inmueble.

Así como gravámenes o afectaciones, además de la cadena del título, permisos y licencias.

En el idioma inglés la Due Diligence hace referencia a la auditoría de la compra en el que se analizan todos los activos desde diferentes perspectivas.

Todo esto se realiza con el consentimiento de la parte vendedora, de esta forma el comprador podrá tener a su disposición datos referenciales. Al mismo tiempo le ayudarán a mitigar el riesgo frente a esa inversión.

¿Qué significa la due diligence en el sector inmobiliario?

En resumen, la diligencia debida significa investigar los hechos sobre la condición física y financiera de la propiedad y el área en la que se encuentra la propiedad. Una buena forma de pensar en la diligencia debida es «hacer los deberes» antes de hacer una oferta y después de su contrato.

Ya sea que esté comprando una casa unifamiliar o una propiedad multifamiliar más grande que genere ingresos, la debida diligencia debe ser un proceso profundo y que requiera mucho tiempo.

Como inversionista de propiedades de alquiler, la diligencia debida lo ayuda a verificar que está obteniendo la propiedad y el flujo de efectivo por los que está pagando.

Cómo funciona el proceso de due diligence

En la mayoría de los contratos de compra de inmuebles residenciales, el período de due diligence o diligencia debida es «estándar» o predefinido en el contrato.

Algunos tienen un período de 10 días, otros 15 días o más. A veces, el reloj comienza a correr en el período de due diligente cuando se ejecuta el contrato de inmuebles entre el comprador y el vendedor, otras veces la cuenta regresiva comienza cuando se abre el depósito en garantía.

Por supuesto, el comprador y el vendedor siempre pueden negociar y acordar un período de diligencia debida diferente al que está escrito previamente en el contrato.

Sin embargo, si está comprando bienes raíces, aceptar un período corto de diligencia debida podría ponerlo en la posición de no tener suficiente tiempo para investigar completamente la propiedad en la que está invirtiendo. Si necesita extender el período de diligencia debida y el si el vendedor se niega, podría correr el riesgo de perder su depósito de garantía si decide no continuar con la compra.

Cuando invierte en bienes raíces que generan ingresos , hay mucho más que considerar que solo la condición física de la propiedad. Así es como funciona el proceso de diligencia debida si está comprando o vendiendo bienes raíces en alquiler:

Pre-oferta de due diligence

Hay un poco de due diligence que puede hacer antes de hacer una oferta por una propiedad. Cuanta más información tenga de antemano, mejor podrá estructurar una oferta que tenga un buen sentido comercial:

1. Análisis de área y vecindario :

• Crecimiento de la población y el empleo
• Niveles medios de ingresos del hogar
• Porcentaje de hogares ocupados por inquilinos
• Tasas de vacantes y rentas medias
• Tendencias del valor de la propiedad
• Clasificaciones de vecindarios y escuelas
• Tasa de criminalidad

2. Estado financiero pro forma :

• Ingresos brutos por alquiler
• Otros ingresos, como solicitudes o cargos por pagos atrasados
• Vacantes y pérdidas crediticias
• Partidas de gastos, incluidas las tarifas de arrendamiento y administración de la propiedad
• Reparaciones y mantenimiento
• Impuestos y seguros inmobiliarios
• Contribuciones a una cuenta de reserva de capital para futuras mejoras importantes, como un nuevo HVAC o una habitación con valor agregado.

3. Revisión de las opciones de financiamiento :

Según el análisis de su vecindario y el estado de cuenta pro forma, ahora puede comparar precios para obtener un préstamo si está financiando su compra. Los prestamistas están en el negocio de la reducción de riesgos porque quieren que el préstamo sea reembolsado en su totalidad. Pueden detectar problemas en su diligencia debida previa a la oferta que usted pasó por alto y tener diferentes ideas sobre cómo estructurar su posible acuerdo.

Debida diligencia posterior a la oferta

Una vez que su oferta ha sido aceptada, el reloj comienza a correr en su período de diligencia debida:

1. Inspecciones físicas

• Inspección general de la vivienda que cubra elementos estructurales como el techo y los cimientos.
• Servicios públicos y sistemas mecánicos como plomería y HVAC
• Estado de cada habitación
• Terrenos exteriores que incluyen entrada, aceras y drenaje
• Inspección de organismos destructores de la madera para detectar plagas como las termitas, pudrición de la madera causada por daños por agua.
• Inspección de pintura a base de plomo para propiedad residencial construida antes de 1978
• Inspección de gas radón y paneles de yeso defectuosos (normalmente realizada en Florida para propiedades construidas durante la última década)
• La verificación de la zona de inundación puede requerir una cobertura adicional de seguro contra inundaciones.
• La propiedad comprada en áreas rurales o no incorporadas también puede requerir un estudio, inspección séptica, inspección de agua de pozo y un informe ambiental de Fase I para la propiedad cerca de áreas comerciales o industriales.

2. Debida diligencia financiera y revisión :

• Estado de pérdidas y ganancias del año en curso y de los dos últimos años
• Revise la sección de la declaración de impuestos sobre la renta del propietario anterior que informa los ingresos y gastos al IRS.
• Rol de alquiler actual
• Revise el contrato de arrendamiento para conocer los términos, la fecha de vencimiento, el monto del depósito y cualquier acuerdo exclusivo, como el alquiler con descuento a cambio de que el inquilino haga jardinería.
• Asignación para mascotas y alquiler por mascota adicional, depósito u otras tarifas
• Informe de cuentas por cobrar
• Lista detallada de reparaciones y mejoras de capital, incluidas facturas y comprobante de pago
• Copias de contratos de servicios existentes, como jardinería y administración de propiedades.
• Los impuestos a la propiedad (incluso si aumentarán debido al cambio de manos de la propiedad), las tarifas de transferencia y la evidencia de que los impuestos a las ventas sobre los ingresos por alquiler se han pagado en su totalidad
• Compare su proforma de su diligencia debida previa a la oferta con lo que ahora tiene a mano.

3. Problemas legales y de préstamos

• Revise los convenios y restricciones de HOA (asociación de propietarios) para verificar que la propiedad se pueda alquilar.
• Analice la solidez financiera de la asociación de propietarios revisando el estado de pérdidas y ganancias y el balance general.
• Verifique si hay litigios pendientes o gravámenes de trabajadores no registrados revisando los registros públicos y comprobantes de recibos pagados por trabajos recientes.
• Obtenga cotizaciones para propietarios de viviendas y seguros para propietarios.
• Revise el historial de búsqueda de títulos proporcionado por su compañía de plica.
• Verifique el costo del seguro de título del propietario.
• Asegúrese de que la tasación de la propiedad sea por al menos el precio de compra que figura en el contrato.

Divulgaciones del vendedor

Un vendedor tiene la obligación de revelar hechos materiales y defectos conocidos sobre la propiedad por escrito, generalmente en forma de declaración de divulgación del vendedor. Los vendedores que son inversionistas de bienes raíces a larga distancia pueden pedirle al administrador de la propiedad que brinde cierta información, ya que el propietario, honestamente, puede no saber mucho sobre la propiedad.

Ejemplos de hechos y defectos materiales incluyen la contaminación acústica de una carretera cercana, si la propiedad fue tratada por última vez contra las termitas y cuándo, o si la cerca del vecino está invadiendo el patio trasero del vendedor. Los vendedores también deben informar si ha habido reclamos de seguros en los últimos años porque demasiados reclamos pueden hacer que la propiedad sea difícil y más costosa de asegurar.

Derechos del comprador de vivienda

Si descubre algo sobre la propiedad durante el período de diligencia debida que no le gusta, tiene derecho a pedirle al vendedor que solucione el problema o puede cancelar el contrato y obtener el reembolso completo de su depósito de garantía.

Hay algunos problemas que un vendedor puede resolver, mientras que otros problemas pueden ser defectos físicos que no se pueden solucionar.

Por ejemplo, los problemas que se pueden resolver pueden incluir una gotera en el techo o información faltante en el archivo del inquilino. Por otro lado, el lote baldío en la esquina que está tranquilo durante la semana puede ser el sitio de carreras de motos de cross los fines de semana. Si bien ambos conjuntos de problemas pueden disminuir el valor de la propiedad, un grupo de problemas puede resolverse fácilmente mientras que el otro no.

Si el vendedor está de acuerdo con las solicitudes que ha realizado como resultado de su diligencia debida, asegúrese de que el contrato de compra se modifique para incluir esos acuerdos como condición para cerrar el depósito en garantía y volver a inspeccionar si es necesario. Nunca tome la palabra del vendedor de que se solucionará un problema.

Due Diligence Proyecto Inmobiliario

España en la actualidad es un mercado altamente atractivo. Para realizar una inversión inmobiliaria. Pudiendo llegar con facilidad a los niveles de inversión que se obtuvieron en los años 2016 y 2017.

Los fondos de inversión representan el mayor porcentaje de compradores de estos inmuebles, principalmente en el Retail, hoteles y oficinas. Esto debido a que son un negocio sumamente rentable.

Para realizar un adecuado Due Diligence para los proyectos inmobiliarios, es necesario tomar en cuenta los siguientes aspectos, entre los que destacan:

• La realización y determinación de la situación registral y catastral del proyecto.
• Revisión de los estatutos jurídicos y parcelarios del proyecto.
• Revisión de las afectaciones. Tanto administrativas como jurídicas que presente el proyecto inmobiliario.
• También una investigación de las colindancias.
• Certificación de la posesión del terreno.
• Además, la clasificación y análisis de la situación actual del proyecto.

Lista de verificación de due diligence de bienes inmuebles

El propósito de realizar la due diligence de inmuebles es asegurarse de que está obteniendo lo que está pagando en la transacción de bienes inmuebles.

Si no le gusta lo que ve, puede intentar renegociar los términos y condiciones del contrato de compra, o abandonar el trato y obtener el reembolso completo de su depósito de garantía.

Aquí hay una lista exhaustiva de elementos para incluir en una lista de verificación de diligencia debida. Pero, dependiendo de la propiedad que esté comprando, es posible que no necesite revisar cada uno de estos (aquí es donde un asesor inmobiliario también puede ser útil):

• Crecimiento de la población y el empleo
• Tendencias del ingreso medio de los hogares
• Acceso a transporte público y servicios
• Clasificaciones de vecindarios y escuelas
• Tasa de desempleo
• Tasa de criminalidad
• Aperturas y cierres de empresas
• Nueva actividad de desarrollo que podría ayudar o perjudicar su inversión prevista
• Tendencias del valor de la propiedad
• Tendencias justas de alquiler en el mercado
• Porcentaje de hogares ocupados por inquilinos
• Tendencias de vacantes del mercado
• Renta bruta cobrada
• Gastos de mantenimiento y reparación
• Gastos de servicios públicos
• Honorarios de administración de propiedades, arrendamiento y publicidad
• Gastos de seguro, incluidas reclamaciones de seguros anteriores, necesidad de seguro contra inundaciones y el costo del seguro de propietarios y propietarios
• Impuestos a la propiedad y aumento potencial debido al cambio de propiedad
• Prueba de que cualquier impuesto sobre las ventas recaudado sobre el alquiler se ha remitido y está actualizado
• Inspecciones de propiedades físicas que incluyen estructuras y mecánicas, organismos que destruyen la madera, radón y pintura a base de plomo.
• Compromiso de título de propiedad y descripción legal
• Certificado de zonificación o uso de propiedad en áreas rurales o no incorporadas
• Nueva encuesta, informe séptico e informe de agua de pozo para propiedades rurales
• Informe ambiental Fase I para propiedad cerca de áreas industriales
• Pactos, condiciones y restricciones
• Informes financieros que incluyen pérdidas y ganancias y balance
• Revisión de los estados financieros del vendedor, incluida una copia de la declaración de impuestos del vendedor para verificar que los ingresos y los gastos sean verdaderos según lo informado que se remonta a dos o tres años.
• Revisión del archivo del inquilino, incluidos los términos y condiciones del arrendamiento, el monto del depósito, la solicitud del inquilino y las verificaciones de antecedentes y crédito
• Copias de los contratos de servicios existentes, como el de un paisajista o un administrador de la propiedad actual.
• Lista de todas las facturas pendientes y comprobante de pago de todo el trabajo realizado recientemente
• Búsqueda de gravámenes para verificar que no existan gravámenes del trabajador
• Historial de reclamos de seguros en la propiedad que se remontan a tres años
• Verificación de que la tasación de la propiedad es por al menos el precio de compra del contrato, si no más
• Compare su análisis proforma previo a la oferta con los informes del vendedor para asegurarse de que la oferta aún tenga sentido

Check list Due Diligence Inmobiliaria

Para hacer un check list Due Diligence Inmobiliaria es importante hacer una revisión exhaustiva y minuciosa del inmueble que se va a adquirir y de la documentación correspondiente.

Entre las que destacan un análisis y estudio detallado del bien. Esto desde un punto de vista comercial contando con una estimación del valor de dicho inmueble.

Adicionalmente, se debe de realizar una auditoría sobre los aspectos urbanísticos. Que son esenciales para el uso que se le dará al inmueble.

Por ello realizar una Due Diligence Inmobiliaria ya que permite el mayor de los éxitos en la compra o adquisición del inmueble o propiedad. También tomando en consideración diversos factores.

Como los financieros, legales, tecnológicos, comerciales y fiscales. Entre la Checklist de una Due Diligence Inmobiliaria destaca los siguientes puntos:

Publicidad

Los artículos y notas de prensa sobre la empresa inmobiliaria en los últimos tres años.

Subcontratistas

Recabar una lista de los últimos profesionales independientes que han trabajado dentro de la inmobiliaria, inmueble o el proyecto durante los últimos cinco años. De igual manera se incluirán abogados, consultores o contables.

Seguro

Copia de las reclamaciones de los seguros dentro de los últimos tres años. Además de un respectivo cronograma y copia de la cobertura de seguro de la empresa, como, por ejemplo: responsabilidad general.

Así mismo la compensación a trabajadores. También la Personal, propiedad, errores, omisiones, directores, oficiales. Hombres claves, responsabilidad del producto, vehículo, propiedad intelectual o hacer.

Litigio

Se recaudará una lista con todos los litigios que se encuentren pendientes con descripciones de litigios amenazados, juicios insatisfechos, documentos sobre mandatos judiciales o acuerdos.

Así como copias de pólizas de seguros contra litigios, además del historial con los problemas con organismos reguladores, la revisión de actas de la junta, accionistas y auditorías.

Productos y servicios

Se recolectará una lista con los productos y servicios ofrecidos, servicios en desarrollo, correspondencias, documentos de aprobación regulatoria.

Resumen de quejas, resumen de reclamación de garantías. De igual modo clientes, valores actuales de la cuota de mercado. Tendencia en los gastos. Los préstamos, activos fijos. Además de la valoración y naturaleza del cambio dentro de la industria.

Información al cliente

Se revisará las fortalezas, debilidades, posición del mercado, caso de competencia, presupuestos de marketing, materiales, nuevos negocios, canales de distribución entre otros.

Impuestos

Declaraciones de impuestos estatales, locales y extranjeros de los últimos tres años. Además, se incluirán pérdidas y ganancias. Los gravámenes fiscales, declaraciones estatales de impuestos sobre las ventas del inmueble o activo en los últimos tres años.

Liquidaciones de impuestos en los últimos tres años. Cronograma financiero para la deuda y capital. Así como la lista de pasivos fiscales.

Materiales

Se analizará los acuerdos con subsidiarias, sociedades o empresas conjuntas, copias de los contratos, acuerdos de préstamos. Acuerdos de no divulgación, lista de hipotecas, promesas de garantía, contratos de emisión y acuerdos de garantía.

También se incluirán acuerdos de venta a plazos. Garantías que involucran a la empresa inmobiliaria. Copias de los formularios de cotización, facturas, compras o garantías.

También acuerdos de distribución, y contratos opciones o acuerdos de compraventa explicación de cadena de suministros, acuerdos de poder o exclusividad.

Licencias y permisos

Se recopilarán las copias de licencias, permisos o formularios estatales y locales.

Ambientales

Materiales peligrosos utilizados en la fabricación del inmueble, avisos de presentación ante agencias de protección ambiental. Auditoria ambientales, métodos utilizados para la eliminación de materiales peligrosos y costes por cumplimientos ambientales.

Bienes inmuebles

Escrituras, hipotecas, arrendamientos de bienes raíces, pólizas de títulos o aprobación de zonificación.

Reputación de la empresa inmobiliaria

Lista con acuerdos, estatutos, libro de acta de la empresa, así como un organigrama, lista de accionistas, informe de estados financieros, entre otros.

Información financiera de la inmobiliaria

Estados financieros auditados del auditor en los últimos 5 años. Informes de créditos, calendario de cuentas por cobrar, cuentas por pagar, deudas pendientes entre otros.

Cuanto cuesta una Due Diligence Inmobiliaria

El precio de una Due Diligence Inmobiliaria se encuentra relacionado al tipo de auditoría que se le va a realizar al activo. Esta puede oscilar entre los 1.500 o 100.000 euros.

Cabe destacar que para realizar este proceso en primera instancia el consultor que se haya seleccionado le hará entrega de un check list en el que aparecerán una serie de requisitos e información a solicitar.

Cuanto tiempo se tarda en hacer una Due Diligence Inmobiliaria

El tiempo de realización de una Due Diligence Inmobiliaria puede variar en relación con la recopilación de toda la información.

Que dependiendo cada caso en particular podría ser de entre una semana hasta extenderse a un mes o más de ser necesario.

De igual modo este tiempo podría variar además en relación con tipo de inmueble o proyecto inmobiliario a adquirir.

Pero de igual manera su asesor inmobiliario le ofrecerá avances sobre la auditoría realizada para que pueda ir evaluando su participación en ese proyecto.

Due Diligence Legal Inmobiliaria

Para realizar una Due Diligence Legal inmobiliaria. Es necesario tomar consideración a los siguientes aspectos. Como son: La historia de la propiedad, predial, gravámenes, límites del inmueble y propietario actual.

Límites de la propiedad

Se debe de constatar que las medidas del inmueble coincidan a la perfección. También con las escrituras de los municipios para determinar que no exista invasión de propiedad.

Propietario actual

Certificar que la persona con la que se está realizando la negociación sea el propietario legítimo del inmueble. Para ello es necesario solicitar la documentación correspondiente. Como su DNI o documento de identidad y domicilios.

Gravámenes

Revisar detalladamente que la propiedad no se encuentre gravada. También corroborar que no posea embargos, deudas, anotaciones por medio o créditos.

Predial

Se refiere a la confirmación de que todos los pagos. Así como los aranceles o impuestos hayan sido cancelados en su momento.

Historia de la propiedad

Se debe de hacer un estudio detallado, revisando los inicios del terreno para constatar si cuenta con las mismas dimensiones o ha sufrido algún tipo de cambio, subsidio o fusión. También se analizarán los métodos de adquisición por los que fue adquirido a través de los años.

Due Diligence Urbanistica

La Due diligence urbanistica permite realizar la identificación, determinación y diagnóstico de la situación urbanística y técnica de un activo.

En esta se podrán expresar tanto las variables como los riesgos que pueden afectar sustancialmente el valor del urbanismo, ya que puede poner en riesgo la promoción y desarrollo inmobiliario a corto plazo.

Se deben de efectuar una evaluación que permita el análisis de los costes, hitos y gestiones ya que al realizar el proceso de edificación en estos casos la parte interesada solicita realizar la Due Dilingence Urbanística y su respectivo análisis.

Además, en el que se podrá realizar el debido diagnóstico y revisión del activo desde una perspectiva urbanística, técnica, de medio ambiente y de gestión especializada.

Due Diligence Inmobiliario Ejemplo

Con la implementación de la Due Diligence Inmobiliario se podrá tener una análisis situacional, legal y técnico del activo o inmueble a adquirir lo que permitirá mitigar riesgos y perdidas tanto a corto, mediano o largo plazo.

Por eso entre los ejemplos más significativos de una Due Diligence Inmobiliario podemos mencionar que se puede realizar para la compra de una vivienda, un local comercial, un terreno o un edificio.

Del mismo modo, se puede utilizar para realizar una evaluación tanto jurídica como financiera de un proyecto inmobiliario, lo que permitirá tener bases para poder realizar una adecuada inversión.

De esta manera evitar pérdidas de capital. Es una evaluación que debe ser realizada tanto por terceros como por pymes o grandes empresas.

Ya que el Due Diligence Inmobiliario contribuye a que se pueda saber la situación actual del inmueble o proyecto que se deseas adquirir o invertir.

Esto beneficiará en gran medida a la parte interesada debido que evitará cómo se mencionó antes, perdidas, pero a la vez inconvenientes legales.

Para definir lo que es un plan urbanístico es necesario comprender qué es un plan y cómo este se rige. Desde un punto de vista urbanístico, un plan es un contrato normativo que establece cómo estará ordenado el espacio que se usará y todos los asuntos competentes al proyecto urbanístico. Por tal motivo, en el plan se debe llevar a cabo una ordenación del suelo, la cual se le conoce como plan urbanístico.

Qué es un plan urbanístico

El plan urbanístico es, sin duda, la base de la ordenación urbana de un proyecto urbanístico. Esta se centra en el derecho urbanístico de un territorio, de modo que se pueda realizar un estudio del terreno y determinar cuáles son las especificaciones y leyes urbanísticas que hay que seguir para llevar a cabo la edificación.

Dicho así, el planeamiento urbanístico es una de las partes más importantes en cualquier proyecto urbano, puesto que su objetivo es brindar condiciones óptimas para llevar a cabo el plan, basándose en las normativas y leyes urbanísticas de la ciudad.

De hecho, en el plan urbanístico es necesario incluir el derecho urbanístico, de modo que se pueda conocer las fuentes ordinarias que regulan cada municipio, sector o comuna, así como las condiciones urbanísticas que poseen el suelo donde se planea construir.

En esta medida, el plan urbanístico o planeamiento urbanístico comprende todos los objetos previstos en la legislación urbanística, siendo la primera fase en cualquier actividad urbanística.

Aprobación de planes urbanísticos

Para que un plan urbanístico sea aprobado, este debe ser aprobado por las administraciones públicas del territorio, ya sea el Ayuntamiento o las Comunas Autónomas, las cuales suministrarán documentación sobre la clase de suelo que tiene el terreno, los usos disponibles e incluso si esta cuenta con porciones de terreno cercanas a espacios libres, zonas verdes, vías públicas, entre otras, que puedan comprometer el plan de urbanización.

La palabra construcción hace referencia a la acción de fabricar o construir una infraestructura desde cero. Sin embargo, si la palabra se aplica desde un punto de vista general, la construcción es aquello que se lleva a cabo con el fin de ejecutar un proyecto previamente planificado. Esta también se utiliza para llamar a toda obra que ya ha sido edificada, por tanto, cuando se hace habla de un edificio en construcción, es todo lo contrario.

¿Qué es un edificio en construcción?

De acuerdo a lo establecido por la norma ECO, un edificio en construcción es un tipo de obra que se encuentra en la fase inicial de edificación, por tanto, no se encuentra terminada. Además, esta debe contar con las licencias necesarias para poder llevar a cabo el proyecto de acuerdo a las normativas urbanísticas y edificabilidad de la localidad.

Fases de construcción de un edificio

Dependiendo del oficio, el procedimiento de construcción de un edificio se puede dividir en diferentes fases, empezando por la etapa de formulación del proyecto; elaboración de todos los aspectos básicos de la obra, como la memoria, presupuesto y planos realizados por los profesionales calificados. Las fases son:

1. Colocar cerco de la obra e inclusión de grúas y casetas para facilitar el área de trabajo.
2. Limpieza de la zona para eliminar basura o cualquier otro material que estorbe en el área, nivelar el suelo, construir muros de contención, marcas las dimensiones de la estructura de la obra y realizar una excavación para replantear los cimientos y verificar el saneamiento del terreno.
3. Realizar una excavación para formar los cimientos de la construcción.
4. Fabricación de la estructura general de la obra, es decir, incluir el encofrado, losas de escaleras, forjados, entre otros.
5. Culminar la cubierta de la obra.
6. Instalación de servicios básicos de saneamiento, energía, agua, entre otros. Aquí también se incluyen otros servicios como: colocar la estructura para ascensores, equipos de bombeo de agua, conductos de basura para los apartamentos, controles contra incendio, sistema de seguridad y cualquier otro servicio necesario.
7. Colocación de muros, medianeros y cualquier otro mecanismo para cerrar los perímetros del edificio, como incluir precercos para ventanas, por ejemplo.
8. Incluir aisladores y cerramientos de interiores.
9. Realizar el acabado interno de la obra, es decir, aplicar yesos, losetas, solados, pinturas, entre otros.
10. Y, finalmente, el trabajo de carpintería, cerrajería, cristalería, instalación de muebles sanitarios y urbanización.

Una finca se establece para definir cualquier tipo de inmueble que se encuentre delimitado y que posea un propietario y de acuerdo a lo establecido en el Real Decreto Legislativo del 30 de octubre, para la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana en el artículo 26, que una finca es «la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindivido, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo».

Cabe destacar que una finca puede ser clasificada como rústica, industrial o urbanizable, y en esta ocasión se hablará de la finca urbanizable para aprender cómo identificar si una finca es urbanizable o no.

¿Qué es una finca urbanizable?

Una finca urbanizable es aquella en la que es posible ejecutar un proyecto de construcción de vivienda, siempre y cuando esta cumpla con el Plan de Integración Urbana del municipio en la que se encuentra ubicada la finca.

Cómo identificar si una finca es edificable

El primer paso es saber en qué posición registral se encuentra la finca, y para ello solo hay revisar el registro de propiedad de la finca para saber el nombre del propietario y si este está libre de cualquier carga.

Después de verificar la información anterior, el siguiente paso es visitar el ayuntamiento del municipio correspondiente para saber la situación urbanística de la finca. Por lo general, solo basta con ir al departamento de urbanismo para obtener la información sobre si es posible o no edificar en la finca, la altura máxima admitida, servicios urbanos que están a disposición, accesos de rutas públicas, cercanía a líneas de alta tensión, entre otros que pudieran facilitar o complicar el proceso de construcción de la finca.

Es importante destacar que, si se demuestra que la finca es edificable, lo único que importa es que el suelo del terreno sea clasificado como solar por el ayuntamiento de la comunidad. Pero, ¿qué significa la catalogación de «solar»?

Solar

Cuando una finca recibe la catalogación de solar es porque se trata de un terreno que cubre con todas las normativas legislativas para permitir la construcción de una vivienda. En pocas palabras, al ser solar es sinónimo de edificabilidad.

Esto también se refiere a que el terreno cuenta con todos los servicios básicos, como agua, acceso peatonal, alumbrado público, suministro eléctrico, pavimento de aceras y calles, sistema de aguas residuales, entre otros.

Uno de los problemas más comunes en la compraventa o alquiler de un bien es cuando la propiedad presentas defectos que son ocultados por los propietarios, los cuales se les conoce como vicios ocultos.

«Vicios ocultos» es un término muy poco conocido, pero la realidad es que se ha convertido en una de las causas más comunes de cancelación de contratos o demandas, por ello, en esta oportunidad hablaremos de lo que es y qué hacer en caso de notar alguno.

Qué son los vicios ocultos

Los vicios ocultos, en palabras sencillas, son todos aquellos defectos que presenta un bien y que no son visibles a simple vista al momento de llevar a cabo el contrato de compraventa (o alquiler).

De acuerdo a lo establecido en el artículo 1484 del Código Civil, los vicios ocultos son los «defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella». Lo que significa que al encontrar alguno de los defectos (y que se demuestre que estos no fueron notificados), la persona podrá solicitar una cancelación del contrario.

Qué hacer en caso de vicios ocultos

Encontrar con algún defecto que pueda ser considerado como «vicio oculto» puede ser complicado, porque como tal, no hay una lista establecida de las cosas que se pueden considerar como un defecto. Por ejemplo, si se trata de una vivienda, los vicios ocultos pueden ser filtraciones en las paredes, goteras en el techo, fisuras en las paredes, acabados defectuosos, problemas con el sistema eléctrico o la cañería, entre otros.

Afortunadamente la normativa establece que si un adquiriente encuentra muestras de vicios ocultos tanto en bienes muebles como en inmuebles, este deberá ser amparado por la ley que dicta el Código Civil en el artículo 1484: «el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella».

Por lo tanto, si se demuestra que el daño fue previo al contrato, que sea grave o que haya sido ocultado, los particulares pueden solicitar una redhibitoria (desistir del contrato), minorar el precio del bien o un saneamiento como se propone en el artículo 1484 del Código Civil.

A la hora de comprar un suelo rústico para invertir en terrenos, surgen muchas preguntas sobre si es posible construir, si tiene las mismas condiciones de un suelo urbano o incluso si es posible hacer una valoración general o específica del mismo. Por ello, a continuación se abordará todo lo que hay que saber del suelo rústico.

¿Qué es el suelo rústico?

Un suelo rústico es un tipo de terreno que conserva sus condiciones naturales intactas y que puede ser utilizadas gracias a su valor productivo (ya sea agropecuario, forestal o ganadero). Este suelo puede contener elementos ambientales con fines turísticos por sus paisajes o ecológicas.

El suelo rústico se caracteriza por ser un terreno apto para la producción agropecuaria, incluyendo la agricultura a la intemperie o en interiores (como invernaderos), cultivos de plantas especiales, floricultura y hasta horticultura, por tanto, es un tipo de tierra que se le puede sacar provecho a nivel económico. También suele ser utilizada para uso ganadero o forestaciones, pero esto último siempre y cuando sea permitido en la localidad.

Por otra parte, los suelos rústicos pueden ser protegidos o comunes según la legislación de la zona. En el caso del suelo rústico protegido, es aquel que está constituido por terrenos que no pueden ser alterados con la finalidad de preservar los recursos naturales de la zona. Por ende, estos no puede ser transformados o alterados con fines urbanísticos.

¿Cómo valorar el suelo rústico?

Hay diferentes formas de valorar un suelo rústico dependerá de la información que se disponga, pero vamos a dar un Tip importante; para valorar un suelo rústico hay varios métodos, comparación, capitalización de rentas, coste.. , hay que tener en cuenta que se puede construir en el si hacemos una comparación habría que asegurarse de que tiene las mismas cualidades que los demás, ya que podría darse el caso que aunque estuvieran en la misma zona no tuvieran los mismo atributos incluso a nivel legal. ¿Cómo saberlo? Póngase en contacto con KZN.  Hay que tener en cuenta para qué será utilizado el suelo, ya que que a partir de ahí es que se determina si es mejor utilizar un método de comparación, residual, u otros.

Hay que recordar que los suelos rústicos pueden llegar a tener edificaciones que han sido destinadas para ser habitadas o como almacenamiento. En pocas palabras, el método de valoración del suelo rústico dependerá de la utilidad del mismo.

Por ejemplo, si es un suelo destinado para ubicar viviendas, se debe utilizar el método de comparación o reposición(siempre y cuando la vivienda haya sido construida bajo las normativas de la comuna). Pero, si por otro lado se trata de un suelo que será utilizado para un plan parcial de urbanización o industrialización, la forma de calcular su valor será a través del método residual.

¿Es posible construir sobre suelo rústico?

La respuesta es sí, aunque con algunas condiciones especiales. La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece que los terrenos rústicos no pueden ser utilizados en proyectos de edificación, sin embargo, si en la comunidad autónoma se permite algunas excepciones, es posible llegar a cabo el proyecto, pero posiblemente bajo otros términos.

Por tanto, para construir sobre suelo rústico hay que visitar el ayuntamiento para saber la calificación del suelo, si posee condiciones de edificabilidad, si hay disponibilidad de técnicos especializados en suelos rústicos y, por supuesto, un permiso del Ayuntamiento para realizar la construcción.

En KZN podemos asesorarle en la compra venta de inmuebles y optimización de activos inmobiliarios.

En la ordenación y urbanización de tierras clasificadas como suelo urbanizable, uno de los instrumentos más utilizados en casos de desarrollo es el plan parcial.

Un plan parcial es un mecanismo de planificación, cuyas determinaciones, establecidas en el artículo 66 de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, «se desarrollarán en la memoria, normas urbanísticas, planos de información, ordenación y proyecto, plan de etapas, y evaluación de los costes de urbanización y de implantación de servicios, modulados conforme a la complejidad de la ordenación y características del propio concejo».

¿Qué se entiende por plan parcial?

En términos simples, un plan parcial se puede definir como un instrumento que permite desarrollar y complementar cada una de las disposiciones de un plan de ordenación de territorio. Esto puede ser aplicado para áreas específicas de un suelo urbano, zonas que han sido incluidas en un terreno que será expandido, así como también macroproyectos y cualquier otra operación urbanística especial.

¿Cuál es la finalidad de los planes parciales?

El objetivo de los planes parciales es concretar procesos de ordenación urbanística de manera integral, incluyendo la planificación y gestión previa del suelo basándose en el principio de Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios, los cuales determinarían la estructura urbana planificada ideal, es decir, aquella que pueda ser disfrutada de forma integral.

Además, de acuerdo a lo establecido en el artículo 83 en el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana del 26 de junio de 1992, «los planes parciales de ordenación tienen por objeto en el suelo clasificado como urbanizable programado o en el apto para urbanizar, desarrollar, mediante la ordenación detallada de una parte de su ámbito territorial, el Plan General o las Normas Subsidiarias del Planeamiento, respectivamente, y en el suelo clasificado como urbanizable no programado, los Programas de Actuación Urbanística».

Determinaciones de un plan parcial

Las determinaciones mencionadas en el artículo 66 de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, se resumen en:

• Delimitación parcial o total del territorio o área geográfica.
• Calificación del terreno.
• Definir las unidades de actuación o ejecución que se utilizarán.
• Determinar las reservas de suelo destinadas a dotaciones.
• Delimitación de terrenos reservados por protección.
• Evaluación económica de servicios y obras urbanísticas.
• Determinación del sistema de actuación facultativo.

Documentos necesarios para realizar un plan parcial

Por suerte, para realizar un plan parcial no hace falta mucha documentación, solo las siguientes credenciales:

• Memoria.
• Planos de información.
• Planos de ordenación.
• Ordenanzas reguladoras.
• Plan segmentado por etapas.
• Estudio financiero detallado.

En adición a esto último, el artículo 83 de Planes Parciales de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana también establece que «los planes parciales comprenderán los planos de información, incluido el catastral, y los estudios justificativos de sus determinaciones, así como los planos de proyecto, determinación de los servicios y ordenanzas reguladoras necesarias para su ejecución y, en su caso, los que se fijen reglamentariamente».

En resumen, realizar un plan parcial es sumamente importante si se desea crear proyectos urbanos bien planificados, logrando exceder el crecimiento predio a predio y, al mismo tiempo, dar garantía de que las necesidades básicas de las personas serán cubiertas, por ejemplo, servicios públicos.

Además, los planes parciales son de naturaleza jurídica, lo que significa que están bajo disposición administrativa de forma general, territorial y ejecutiva. Y, por otro lado, un plan parcial no puede ser aprobado sin antes haber sido publicado el Plan General del proyecto (o cualquier otro instrumento equivalente), como se menciona a continuación: «no podrán redactarse planes parciales sin que, previa o simultáneamente, pero en expediente separado, se haya aprobado definitivamente, el Plan General o Normas Subsidiarias del Planeamiento».