Uno de los métodos de ordenación urbanística más notables es el PGOU, cuyas siglas significan Plan General de Ordenación Urbana, y por ello en esta oportunidad se procederá a definir qué es para saber en qué consiste y porqué se utiliza en los proyectos de urbanización.

¿Qué es el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)?

Un plan general de ordenación urbana o urbanística (también conocido como PGOU) es un mecanismo de ordenación integral, de carácter normativo y municipal, que se utiliza para el planeamiento general de uno o varios municipios a través de su clasificación del suelo, su uso y la definición de los equipamientos utilizados de dicho municipio.

Cabe destacar que el plan general deberá lograrse por medio de actuaciones físicas y jurídicas, por tanto, de forma específica se puede decir que un plan general es aquel que lograr recoger las normativas (los mandatos de la Constitución) que requiere dicho proyecto para el asentamiento urbano.

Características Generales del PGOU

A continuación se nombrarán las características generales del PGOU que se extraen a partir de la regulación estatal y el Derecho Autónomo de un municipio.

Ordenación integral

La ordenación integral afecta la totalidad de uno o varios municipios, así como en sus sectores y aspectos de ordenación urbanística de los mismos. Por consecuencia, al aplicar un plan general de ordenación urbana, esto implica una ordenación integral de uno o varios municipios por completo. Este enfoque, a su vez, se da desde una perspectiva geográfica, territorial, funcional o material, según sea el caso aplicado.

Ámbito territorial aplicado en las clases de planes generales

El ámbito territorial de un plan general de ordenación urbanística se puede regular en las Comunidades Autónomas en función de dos opciones:

1. En las Comunidades Autónomas que emplean el plan general como un mecanismo de ordenación que se aplica a un solo municipio, el cual, además, requiere de forma obligatoria una formulación de sus casos. Por ejemplo, en España las comunidades de Andalucía, Extremadura y Valenciana son algunas de las que se anuncian en esta categoría.
2. En las Comunidades Autónomas que utilizan el modelo estatal para aplicar el modelo de plan general a uno o varios municipios completos. En España, por ejemplo, las comunas de Aragón, Asturias y Galicia aplican en este tipo de comunas.

Obligatoriedad

En este tipo de derecho se establece que cada municipio debe incluir un plan general de ordenación urbana a partir de la disyuntiva entre un plan general y las normas subsidiarias de planeamiento.

Clasificación de los suelos para PGOU

Una de los aspectos más importantes de los Planes Generales es que deben clasificar los tipos de suelos en los que se aplicará el plan de urbanización. Esta clasificación, además de conocer el tipo de suelo del municipio, también permite determinar las limitaciones que este presenta y así establecer las acciones que se pueden ejecutar y las que no. En esta medida, los suelos se clasifican como:

Suelo urbano

Es un tipo de suelo que se encuentra ubicado en una zona consolidada para la edificación, debido a que cuenta con servicios urbanísticos o que ha sido apartada gracias a su potencial.

Suelo de reserva urbana

Es aquel suelo que es susceptible a un proyecto de urbanización por medio de los respectivos planes parciales, los cuales estarán dirigidos a utilizar las zonas de reserva urbana disponibles.

Suelo rústico

A diferencia de los suelos urbanos, el suelo rústico que se encuentra en territorio municipal, lo que significa que puede o no ser utilizado para planes urbanísticos.

Cuando un proyecto de edificación llega a su fase final, el siguiente paso es avisar a las respectivas autoridades al respecto, y es en ese punto en que es necesario realizar una certificación final de obra. Si deseas solicitar un certificado final de obra, en esta oportunidad te contamos qué es y qué incluye para que puedas solicitarlo apenas la construcción de la obra termine.

Qué es la certificación final de obra

Se conoce como certificado final de obra al documento que demuestra que una obra (con licencia de obra) ha sido culminada. Es un documento que solo puede ser escrito al finalizar el proyecto de construcción de la obra, por tanto, debe incluir la firma del Director de Obra y el Director de Ejecución de la misma.

Por lo general, en proyectos de edificación (que suelen ser más complejos), el certificado final de obra es emitido por un arquitecto (director de obra) y un arquitecto técnico (director de ejecución de obra). Por ello, el documento debe incluir la firma de cada uno de los técnicos y profesionales que han formado parte de la dirección facultativa del proyecto.

El certificado final de obra no es un informe por sí solo; se trata de la recopilación de todo el trabajo realizado durante la obra, con la dirección y ejecución que se llevó a cabo. Es por ese motivo que debe incluir el visado de los colegios a los que los respectivos técnicos y arquitectos se colegiaron.

En definitiva, es un tipo de documentación necesaria, en especial se desea obtener la cédula de habitabilidad de una obra de edificación de pisos o viviendas, así como la certificación de primera ocupación.

Qué incluye la certificación final de obra

Sin importar el tipo de obra que se trate, su respectiva certificación final debe incluir:

• La firma del director de la obra y el director de ejecución.
• Contar con las visas de los colegios profesionales que respaldan la carrera del director de obra y director de ejecución.
• Informe de relación de todas las modificaciones realizadas durante el proyecto de ejecución de la obra, incluyendo la conformidad del promotor y las condiciones establecidas por las licencias.
• Informe de relación de los controles y resultados que se emitieron en la fase de ejecución de la obra firmada por el Director de Ejecución de obras.
• Responsabilización del Director de Obra sobre las licencias y documentación técnica que respalda la obra.

La certificación final de obra también debe incluir, además de los puntos anteriores, un documento avalado por el Director de Ejecución de Obra en el que se establece el plan de construcción con los detalles que determinan si la edificación es de buena calidad y si cumple con las normativas de ordenanza urbanística.

De hecho, en el Artículo 5 del Decreto 462/1971, de 11 de marzo, se determina cuáles son las normativas de redacción de los proyectos y la dirección de obra de edificación que estos deben seguir: «en las obras de promoción privada, la certificación y el certificado finales de obra no podrán ser visados por los Colegios Profesionales sin la presentación simultánea del Libro de Órdenes y asistencias debidamente cumplimentado».

Cómo obtener el certificado final de obra

De acuerdo a la forma en que un ayuntamiento tramite la certificación final de obra, es posible encontrarte con requisitos diferentes, por ese motivo es de vital importancia revisar cuáles son los requerimientos que exigen antes de postular el certificado.

Requerimientos para sacar la certificación final de obra

• Que la obra haya terminado.
• Incluir el libro de la edificación.
• Incluir el libro de órdenes de la obra.
• Incluir visados del Colegio de Arquitecto para la verificación de los profesionales involucrados.
• Recibo del pago correspondiente a la certificación, cuyo monto dependerá de lo estipulado por la Comunidad Autónoma donde se haya realizado la obra en cuestión.

Coste de la certificación final de obra

Por desgracia el coste de una certificación final de obra no es estándar. Es decir, depende de diferentes factores (como la dirección de la obra), pero también a las características de la obra y, por supuesto, a la tasa de cobre que establezca el ayuntamiento.

Uno de los objetivos de un proyecto urbanístico es determinar la clasificación del suelo en la que se planea realizar una construcción o proyecto, puesto que a partir de este análisis se establece qué tipo de edificación se puede hacer o si incluso es posible llevar a cabo el proyecto.

Por ello, conocer qué es la clasificación del suelo urbanístico es de vital importancia, y en el siguiente artículo se abordará todo lo necesario para conocer la clasificación urbanística y si esta es similar a la calificación

¿Qué es la clasificación del suelo urbanístico?

La clasificación del suelo urbanístico o clasificación urbanística es el instrumento urbanístico que establece la división de un tipo de suelo en función de si es urbano, urbanizable o no urbanizable. Por tanto, en cualquier proyecto urbanístico es necesario conocer la clasificación del suelo para saber su posterior calificación.

Tipos de suelo

De acuerdo a lo establecido por la Ley, la clasificación urbanística hace referencia a tres tipos de suelos: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable.

Suelo urbano

El suelo urbano se caracteriza por estar incluido legalmente dentro de una población, por lo que debe integrar, de forma obligatoria y mínima, un acceso rodado, servicios básicos como electricidad, agua y sistema de alcantarillas, entre otros. Por otro lado, el suelo urbano se clasifica en dos tipos: Suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.

El primero, el suelo urbano consolidado, está integrado por los solares y parcelas, y por tal motivo, cuenta con un grado superior de urbanización que puede ser efectivo y asumido por el proyecto de planeamiento urbanístico. Además, este puede recibir la condición de “solar” si durante el planeamiento se incluyen obras accesorias al mismo tiempo que obras de edificación u obras de construcción.

En cambio, el suelo urbano no consolidado es un tipo de suelo que cuenta con el resto de superficie de suelo urbano, así como obras de urbanización que están destinadas a ejecutarse a partir de los lineamientos integrales del planeamiento urbanístico, tales como: renovaciones, reformas de interiores, mejorar urbanística o adquisición de asignaciones urbanísticas.

Suelo urbanizable

A diferencia del suelo urbano, el suelo urbanizable se caracteriza por ser un tipo de suelo que sigue sin ser urbanizado. En palabras simples, se trata de un suelo que aún cuenta con características de un suelo rural y que puede ser urbanizado a partir de una transformación urbanística. Además, este se puede dividir en dos tipos: suelo urbanizable sectorizado y suelo urbanizable no sectorizado.

El suelo urbanizable sectorizado es aquel que se conforma gracias a los suelos que el planeamiento general establece como propensos a transformarse en suelos urbanos. Y, a su efecto, estos pueden ser divididos en recintos que son llamados “sectores”.

En cambio, el suelo urbanizable no sectorizado, son todos aquellos suelos que no fueron clasificados como urbanizables.

Suelo no urbanizable

Los suelos no urbanizables son aquellos que poseen un tipo de protección específica por su importancia, ya sea por su valor histórico, paisajístico, arqueológico, científico, ambiental o cultural. También se puede tratar de un terreno que tiene algún riesgo natural determinado a través del planeamiento por sector. Este tipo de suelo también se puede limitar por las servidumbres que han sido establecidas como protección del dominio público de la localidad.

Lo curioso de los suelos no urbanizables es que pueden tener una protección sin un motivo específico como se mencionó con anterioridad. Es decir, la protección puede ser colocada para reservar el suelo y evitar cualquier planeamiento de desarrollo urbanístico que se desee llevar a cabo en él.

¿La clasificación urbanística es igual a la calificación urbanística?

Aunque ambos conceptos sean similares, la respuesta es no. La clasificación del suelo se trata de clasificar, valga la redundancia, el tipo de suelo al que se desea construir, y con base a su tipo, saber qué uso se le puede dar.

En cambio, la calificación del suelo se trata de definir el uso (general o específico) que tendrá el suelo luego de conocer su clasificación.  En pocas palabras, son definiciones que van de la mano, puesto que una requiere de la otra, pero eso no significa que sean iguales.

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¿Qué es el derecho de superficie?

Se conoce como derecho de superficie como a la facultad de acceso temporal que tiene una persona a construir sobre un terreno y hacer uso de la edificación una vez terminada. Este derecho se aplica tanto a suelos, vuelos o subsuelos, por tanto, una vez construida, el derecho de superficie atribuye a todo lo que se puede hacer con la obra.

Además, otra característica del derecho de superficie es que este se puede tener y disfrutar sin ser el titular propietario del suelo. Esto último se detalla a fondo en el Artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en la que se describe que «el derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas».

Transmisión del derecho de superficie

Aunque el derecho de superficie le pertenece al titular del suelo, su constitución lo hace apto para transmisión y gravamen de acuerdo a las limitaciones que se estipularon durante su constitución. Es decir, si las características de la superficie lo permiten, la persona con el derecho de superficie puede constituir el terreno en régimen de propiedad horizontal.

Esto último se reafirma en el Artículo 54.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre determina que «el propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de trasmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluid en el derecho de superficie».

Cómo constituir el derecho de superficie

El Artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, establece que «para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad». Y, posterior a ello, se debe verificar que la escritura del derecho de superficie tenga un plazo de perennidad que corresponda a la ley, que en este caso no debe superar los 99 años.

Por otro lado, es importante destacar que el derecho de superficie sólo estará constituido por el titular del terreno, por ende, este puede ser de carácter público o privado. Además «el derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie», Artículo 53, sección 3, del Real Decreto Legislativo 7/2015, 30 de octubre.

De esa forma al momento de constituir el derecho de superficie el propietario puede formalizar la escritura de forma pública o privada u oneroso o gratuito según sea el caso.

Expiración del derecho de superficie

La caducidad del derecho de superficie de un titular se determina a partir de lo establecido en el Artículo 54.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, el cual afirma que «el derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho».

Esto quiere decir que, dada ciertas condiciones, la persona con el derecho de superficie puede perder su derecho real. Algunas de los aspectos que podrían provocar esta resolución son:

1. Que haya sido pactado un plazo de tiempo en el acuerdo.
2. A través de una resolución bilateral, en la que de forma voluntaria se llegue a un acuerdo sobre el título constitutivo del derecho.
3. Si la persona con el derecho de superficie decide abandonar o renunciar a su papel como superficiario.
4. Por causas adicionales, como, por ejemplo: confusión subjetiva, expropiación forzosa por parte de un tercero o un heredero superficiario, mutuo disenso, entre otros.

Si planeas hacer una reforma en tu propiedad o comprar un bien inmueble de segunda mano en la que es necesario modificar ciertos espacios, entonces necesitas solicitar una licencia de obra. Este concepto es muy importante tanto para hacer reformas como o mejoras de obras urbanísticas, por ello a continuación se abordará todo lo esencial de las licencias de obras y su función.

¿Qué es la licencia de obra?

Una licencia de obra es una autorización que se emite para una constructora o persona particular pueda realizar cualquier tipo de construcción que desee. Es una licencia que solo puede ser otorgada por las autoridades competentes de la localidad donde se encuentre la edificación, por tanto, es de carácter obligatorio y esta se debe solicitar mucho antes de realizar la obra.

La licencia de obra no solo es un permiso para edificar, sino que también establece los permisos que se encargan de regular las normativas de la obra, así como el planeamiento urbanístico que hay que tomar en cuenta en el planeamiento de la edificación.

Por otro lado, las licencias de obras pueden ser: licencia de obra mayor y licencia de obra menor.

Licencia de obra mayor

Este tipo de licencia de obra se aplica a proyectos que puedan modificar o afectar la estructura del bien inmueble, ya sea porque se desee hacer una ampliación, restauración, reestructuración o rehabilitación de los espacios internos o externos de la misma.

La licencia de obra mayor se puede identificar en 4 tipos: por acondicionamiento de locales, por consolidación de edificios, edificación nueva y rehabilitación de edificios.

Licencia de obra menor

A diferencia de la licencia anterior, la licencia de obra menor no involucra ningún tipo de rehabilitación o modificación del bien inmueble, es decir, al no requerir un cambio de la estructura o algún elemento importante de la propiedad, no es necesario solicitar una licencia de obra mayor.

Por tanto, la licencia de obra menor se solicita para obras en la que se harán reformas sencillas, como una reparación o decoración de un espacio de la vivienda o hasta una modificación sencilla como tumbar una pared de una habitación (siempre y cuando sea con fines estéticos o que no represente una dificultad para la obra). Es por ese motivo que este tipo de obras no requieren de un estudio técnico, puesto que suelen ser reformas fáciles de un valor económico inferior a la de los casos de reformas que requieren de licencias de obras mayores.

Solicitud de licencia de obra

Las licencias de obras, sean de tipo mayor o menor, pueden ser solicitadas por una persona (física o jurídica), así como una comunidad de bienes o grupo de propietarios. Sin embargo, es necesario que un arquitecto (o técnico arquitecto) sea el encargado de redactar la memoria con la descripción de la obra, de modo que sea posible su futura visualización.

Documentación para solicitar una licencia de obra

Según el tipo de obra que se desee llevar a cabo y las leyes que constituyen a la administración local, es necesario contar con una documentación reglamentaria para solicitar la licencia de obra. Estas son:

• Planilla de solicitud de la licencia de obra.
• Proyecto técnico de la obra.
• Fotografías de las condiciones actuales de la obra, tanto en el interior como en el exterior.
• Memoria descriptiva actualizada.
• Croquis de actuación.
• Estudio económico donde se establezca el presupuesto total de la obra.
• Estudio de seguridad.

Coste de las licencias de obras

El coste de una licencia de obra dependerá en gran medida de la tasación que imponga el ayuntamiento donde se desee realizar la obra. Si se trata de una licencia de obra menor o mayor, el Ayuntamiento será el único organismo encargado de determinar la tasa única de cobro.

Ahora, en cuanto al cálculo de la tasa e impuesto, se tomará en cuenta solamente el tipo de obra que se desee realizar. Además, dependiendo del tipo de municipio, el costo se puede calcular a partir de la tasa urbanística o el ICIO (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras).

En el primero solo habría que pagarlo en aquellos ayuntamientos que soliciten, porque de lo contrario no hay necesidad de pagar la tasa o reducen el costo si el pago es realizado por internet. Y en el segundo se paga el 4% del presupuesto de la obra sin aplicar IVA.

Después de que un proyecto de construcción obtenga la licencia de obra, y los involucrados sigan los lineamientos expuestos en ella, el siguiente paso es seguir el control de legislación urbanística que establece el ayuntamiento a través de una licencia de primera ocupación.

Por ese motivo en esta oportunidad hablaremos de la licencia de primera ocupación para saber en qué etapa de la construcción de una edificación hay que obtenerla y su utilidad.

¿Qué es la licencia de primera ocupación?

Se entiende como licencia de primera ocupación al permiso que se otorga a nivel administrativo cuando se demuestra que una estructura ha sido construida de acuerdo a lo establecido en el proyecto técnico de obra. El proyecto técnico de obra es entregado en el ayuntamiento de la comunidad, y una vez que es revisado y aprobado, es que se procede a construir la obra.

Por tanto, la licencia de primera ocupación vendría siendo el documento que acredita que la obra ha sido realizada de acuerdo a las condiciones dictadas en la licencia de obra. Básicamente, que ha cumplido con la normativa urbanística.

¿Para qué sirve la licencia de primera ocupación?

Adicional a lo descrito en el apartado anterior, la licencia de primera ocupación sirve también para otros documentos importantes, tales como:

• Legalización de modificaciones sencillas aprobadas por la normativa vigente.
• Para verificar que la edificación ha cubierto todas las normativas de construcción.
• Comprobar que la edificación cumple con los requisitos de seguridad y salubridad.

En líneas generales, la licencia de primera ocupación puede ser procesada tanto para realizar modificaciones de una obra original (siempre y cuando sean mínimas) o cualquier de las nombradas con anterioridad.

Importancia de la licencia de primera ocupación

Al momento de legalizar la construcción de una vivienda, piso o local surge una duda: ¿por qué solicitar una licencia de primera ocupación? Porque a través de ella se acredita que la construcción ha sido realizada correctamente.

La licencia de primera ocupación es importante porque es la única forma de legalizar el proyecto de construcción. Además, al no contar con esta licencia, la constructora no puede contratar personal o incluso dar de alta a algunos suministros, como es el caso de servicios básicos como agua, electricidad y gas, así como colocar el bien inmueble en uso.

Construcciones que requieren licencia de primera ocupación

Las licencias de primera ocupación han sido diseñadas para representar proyectos de rehabilitación integral de edificaciones y su primera usabilidad. No obstante, también se requiere en construcciones de edificios que han sido modificados para alterar su uso o el número de espacios que puedan ser aprovechados con un fin específico, como por ejemplo: locales, viviendas o pisos que estén dispuestos para uso comercial o como residencia.

Por otra parte, la licencia de primera ocupación también es requerida en construcciones de proyectos industriales y mercantiles, como modo de apertura, y además, es necesaria para iniciar el uso de sus respectivas instalaciones una vez terminado el proyecto de construcción.

Cuánto se tarda en la solicitud de licencia de primera ocupación

Una vez que la licencia de primera ocupación es solicitada, la duración del trámite dependerá del ayuntamiento responsable y el período en el que se haya realizado la solicitud en primer lugar.

Es un tipo de trámite bastante rápido, por lo que el tiempo de esperar puede ser de pocos días, por tanto, se podría decir que depende en gran medida de la disponibilidad de la Administración Pública del ayuntamiento. Un tiempo estimado es de 4 semanas.

Otra forma de agilizar el proceso es verificando que el documento de solicitud ha sido creado correctamente. Por lo tanto, es importante revisar que los datos del bien inmueble sean correctos, que se ha aplicado la normativa urbanística correspondiente, que posea la referencia catastra y cualquier otro requisito necesario. La idea es que la solicitud no tenga ningún error, porque al mínimo descuido la Administración solicitará un acto correctivo.

Por ese motivo antes de hacer la solicitud es de suma importancia que el documento esté bien escrito, porque de esa forma el proceso de aceptación no demorará tanto y se puede agilizar el trámite en pocos días.

¿Qué es un promotor inmobiliario y cuál es su función? En proyectos de venta-compra inmobiliaria, uno de los títulos más utilizados es el de promotor inmobiliario, pero a pesar de ello, aún se sigue teniendo ideas equívocas sobre su papel y en el caso de los compradores, estos desconocen las funciones que los promotores inmobiliarios realizan. Por ese motivo, en esta oportunidad aclararemos todo lo relacionado con el promotor inmobiliario.

¿Qué es un promotor inmobiliario?

La definición de promotor inmobiliario se puede conocer de acuerdo a lo establecido en el Artículo 9.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, la cual describe que «será considerado promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior anegación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título».

En resumen, un promotor inmobiliario es aquella persona que coge el papel de líder dentro de un proyecto urbanístico. Es el responsable de impulsar el proyecto en la dirección correcta; programar todos los detalles, tomando en cuenta las acciones a ejecutar, los recursos disponibles, el tiempo que disponen y cualquier otro aspecto importante.

De hecho, en el financiamiento de la obra urbanística, el promotor inmobiliario es el encargado de financiar el proyecto, ya sea a través de una financiación bancaria, la unión con inversionistas o hasta involucrando su propio patrimonio para la realización del proyecto.

Y, una vez que el proyecto ha sido financiado y ejecutado, el promotor inmobiliario también será el encargado de poner a la venta la propiedad. Este, además, también tiene la potestad de tomar decisiones con respecto a la edificación, siempre y cuando esta haya sido pactada al inicio. Un ejemplo de esto último es obviar la opción de poner a la venta la propiedad y sacarle provecho a través de un arrendamiento temporal.

Obligaciones del promotor inmobiliario

El promotor, bajo responsabilidad, está en la obligación de realizar ciertas acciones de acuerdo a lo descrito en el apartado Nro. 2 del Artículo 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre: «a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él; b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo; c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra; d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19 (Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción); y e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes.»

Diferencia entre un promotor inmobiliario y un constructor

Los cargos de promotor inmobiliario y constructor son dos términos que se relacionan entre sí y que son necesarios para llevar a cabo la edificación de una obra, sin embargo, debido a su propia integración, en ocasiones surgen dudas sobre sí son lo mismo o si existen diferentes entre el trabajo de cada uno.

Y es que, para empezar, el rol del promotor inmobiliario es encaminar y potenciar el proyecto de edificación, por ello es que se puede involucrar tanto en el financiamiento del proyecto como en su posterior venta. Sin embargo, en el caso del constructor, su función es materializar el proyecto. En pocas palabras, es la encargada de construir el proyecto que el promotor ha planificado y proyectado.

Para aclarar la función del constructor y su papel en la obra, a continuación, se citará la definición de constructor establecida por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre en el Artículo 11: «el constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato».

Por tanto, el constructo está en la obligación de «ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto» Artículo 11.2, Ley 38/1999, 5 de noviembre.

En ocasiones cuando se desea rehabilitar una propiedad, incluir un ascensor o hasta mejorar la fachada interna o externa de un edificio, se utiliza el término “proyecto técnico” como parte de la planificación de ejecución, pero ¿qué es un proyecto técnico y cuál es su papel en una obra?

¿Qué se entiende por proyecto técnico?

En construcción, un proyecto técnico no es más que un informe en la que se estudia y determina toda la información técnica y económica del proyecto de construcción o reforma. Se trata de un enfoque técnico en la que se esquematiza y explica los planos de la obra, las condiciones que se deben seguir para llevar a cabo el proyecto y hasta los materiales que se deben emplear para dicha tarea.

En palabras simples, se trata de la documentación técnica que se debe realizar en aquellos proyectos en los que se planea modificar o crear una edificación, por tanto, esta debe incluir un informe detallado de todos los aspectos concretos, como soluciones, acciones a seguir, costes, materiales, tiempos y cualquier otro detalle pertinente.

Por otro lado, para realizar un proyecto técnico es necesario obtener un permiso a través del Ayuntamiento de la localidad donde se realizará la obra. Si el proyecto es aprobado, el Ayuntamiento otorga una licencia de obra que le permitirá a los contratistas iniciar con el procedimiento. Además, el proyecto técnico solo será aprobado siempre y cuando sea necesario realizarlo, es decir, si la obra en cuestión necesita de un proyecto técnico.

Para saber si el proyecto técnico se puede aplicar en una obra, hay que conocer los tipos de obras que requieren de esta documentación y las que no. A continuación se explica todo al respecto.

Tipos de obras que requieren un proyecto técnico

En líneas generales, toda aquella obra en la que sea vea modificado o afectado la estructura de una edificación, requiere de un proyecto técnico. Y como hay muchas obras que pueden requerir un proyecto técnico como respaldo, a continuación, se nombrarán las más comunes en proyectos: obras en las que se desee construir algo desde cero, obras de rehabilitación para mejorar o modificar el uso de una infraestructura, obras de intervención estructural, ampliaciones exteriores de la edificación, reformas internas o externas en la que se modifique la fachada del edificio o vivienda, entre otros.

¿Qué tipos de obras no requieren de un proyecto técnico?

Las reformas de interiores (o exteriores) que no afecten significativamente la estructura de una vivienda o edificio no requiere de un proyecto técnico, puesto que al no alterar de ningún modo la propiedad, no hay necesidad de redactar un informe de proyecto técnico. Por ende, si se trata de un proyecto de decoración o reforma de una propiedad o instalaciones de cualquier tipo, tampoco requiere de un proyecto técnico.

Redacción del proyecto técnico

El informe de proyecto técnico para una obra solo puede ser redactado y aprobado por un especialista en arquitectura, es decir, un arquitecto. Claro, también pueden ser escritos por ingenieros o arquitectos técnicos en caso de no haber un arquitecto involucrado en la obra.

Sin embargo, sea cual sea el profesional que lo redacte en este caso, el informe debe tener de forma obligatoria el sello del colegio de arquitectos del país correspondiente, puesto que es la única forma de garantizar que el proyecto técnico ha sido validado.

Etapas del proyecto técnico en una obra

Un proyecto técnico debe poseer, además de los elementos que se establecen en cada una de sus etapas, de una memoria, anexos, planos, informes de condiciones y presupuestos, así como una documentación con las medidas que tendrá la edificación en cada uno de los planos dibujados.

Y, por ese motivo, al momento de llevar a cabo un proyecto técnico, es importante realizarlo de la mano de un arquitecto que irán desglosando las siguientes tres etapas:

1. Etapa de anteproyecto: en esta etapa se determinan todos los aspectos principales de la obra, es decir, un informe sobre la situación actual del proyecto en base al estado de la edificación, las necesidades que hay que cubrir y, por supuesto, las acciones que se llevarán a cabo para suscitarlas.
2. Etapa de proyecto básico: una vez establecido el anteproyecto de la obra, se procede a realizar una descripción detalla del proyecto, dibujar los planos de cada una de las estructuras de la edificación (por plantas, secciones y, por supuesto, altura) y determinar el presupuesto estimado que se precisa para realizar la obra.
3. Etapa de proyecto ejecutivo: en esta última fase se procede a añadir los planos de construcción y cualquier detalle pertinentes del proyecto. En adición a esto también se acotan las acciones que se llevarán a cabo, los materiales que se utilizarán y un informe detallado del presupuesto concreto que se utilizará para la obra.

Al iniciar en el mundo de la construcción es común cuestionarse sobre los proyectos de ejecución y su finalidad, en especial cuando comúnmente se conoce el proyecto básico por su incidencia en el aspecto urbanístico y gestión de las normativas urbanísticas.

Pero, ¿qué es un proyecto de ejecución? ¿Y cuál es su finalidad? Aquí se abordará todos los detalles sobre los proyectos de ejecución para saber cómo identificarlos y realizarlos en cualquier tipo de obra de construcción.

¿Qué es un proyecto de ejecución?

Un proyecto de ejecución es, en palabras simples, la fase en la que se establecen todos los detalles importantes del proyecto, desde información sobre el presupuesto que se necesita para llevar a cabo la obra, hasta detalles técnicos del mismo (a nivel arquitectónico, por ejemplo).

El proyecto de ejecución incluye detalles sobre la arquitectura, las mediciones, materiales a utilizar, instalaciones que se deben realizar, equipos a utilizar, sistemas de construcción, tiempos de cada fase del proyecto, presupuestos, licencias aprobados, entre muchas cosas más.

Por ende, antes de realizar un proyecto de ejecución es necesario realizar un proyecto básico en la que se recolectan las características esenciales del proyecto (como las normativas que se cumplirán a partir de la Licencia Urbanística de la comunidad), pero sin establecer detalles sobre la construcción.

¿Se puede realizar el Proyecto de Ejecución sin el Proyecto Básico?

La respuesta es no. La fase de recolección de datos del Proyecto Básico incluye, principalmente, la obtención de la Licencia Urbanística o cualquier otra autorización necesaria que permite realizar la obra, pero no se definen los detalles a nivel de construcción del proyecto. ¿Esto qué quiere decir? Que en el proyecto básico solo se definen los aspectos principales del proyecto y las autorizaciones administrativas para llevar a cabo la obra.

Por tanto, a la hora de realizar el proyecto de ejecución, se utiliza la información recolectada en el proyecto básico y se completa con todas las definiciones y detalles que son clave para la construcción del proyecto.

¿Quién realiza un proyecto de ejecución?

Debido a la complejidad del trabajo, los proyectos de ejecución solo pueden ser realizados por personas cualificadas, es decir, ingenieros, arquitectos o cualquier otro profesional del área que cuente con la experiencia y el conocimiento para definir la estructura del proyecto. De hecho, por lo general los proyectos de ejecución pueden ser redactados por un equipo de profesionales, puesto que la interacción de varias personas durante la fase de elaboración del proyecto de ejecución, puede incidir en un mayor porcentaje de eficacia y coherencia en el contenido.

Importancia de un buen Proyecto de Ejecución

Un buen proyecto de ejecución es un documento que procede del contrato realizado entre la constructora y el propietario del proyecto, por lo tanto, es de vital importancia que sea elaborado de forma correcta y por completo. Y es que, a través de los planos y las mediciones, es que se determina su ejecución, y a partir de esto es que la constructora puede emitir el costo del proyecto.

Hay que tener en cuenta que, al incurrir en una falta de información, olvido de mediciones, pérdida de documentos, incoherencia de datos, entre otros, la constructora del proyecto puede realizar reclamos económicos, argumentando se ejecutaron trabajos que no fueron contemplados durante la realización del proyecto de ejecución y que, además, también generaron un cambio en la propuesta de pago.

Por tanto, al realizar un proyecto de ejecución, este debe estar bien redactado, contar con información actualizada y haber sido expuestos todos los términos, definiciones y mediciones que forman parte del proceso de construcción. Por esto mismo es importante que el proceso de redacción sea llevado a cabo por un profesional, de modo que sea posible adaptar cualquier cambio que se lleve a cabo durante la fase de construcción. Esto último implica que no solo el documento debe ser redactado de forma preventiva, sino que debe tener un estimado del costo y tiempo que puede cambiar en caso de que exista algún cambio imprevisto.

A fin de cuenta, se trata de realizar un estudio que permita anticipar los cambios que sufra el proyecto una vez puesto en marcha.

¿Qué contiene un proyecto de ejecución?

Aunque muchos pueden variar la documentación que debe tener un proyecto de ejecución, la realidad es que, si se planea conseguir un visado profesional, es necesario incluir toda la documentación obligatoria, entre las cuales se encuentran:

1. Memoria (descriptiva y constructiva)

En esta documentación se hace referencia a la arquitectura, urbanización e instalaciones de la obra, las cuales deberán ser aprobadas por las normativas vigentes y sus respectivas justificaciones.

2. Incluir anexos a la Memoria

Los anexos pueden variar en función de la obra, pero siempre deben ser: anexos de cálculos de los planos, manual de usuario sobre mantenimiento y uso, normativas de actuación para posibles emergencias, planificación de control de calidad, verificación de seguridad, análisis de gestión de residuos, análisis geotécnico específico y una certificación de eficiencia energética adecuada al plan.

3. Anexar planos

Todos los planos de la construcción deberán formar parte del proyecto de ejecución, y estos pueden ser planos urbanísticos, arquitectónicos, estructurales, situacionales o incluso sobre el emplazamiento, instalaciones y cualquier otro detalle pertinente al proyecto en cuestión.

4. Agregar pliegos de condiciones técnicas y/o administrativas del proyecto.
5. Y, por último, agregar documentación sobre las mediciones y presupuestos de cada etapa del proyecto.

¿Qué es el suelo urbano?

La clasificación del tipo de suelo que se desea utilizar para una ordenación urbanística puede determinar si es posible la edificación o no, y en el caso del suelo urbano, la planeación de un proyecto de construcción se puede ver afectada si no se garantiza que el suelo sea apto para la urbanización, como es el caso del suelo urbano.

Es por ello que a la hora de llevar a cabo un proyecto es necesario entender qué es un suelo urbano, cómo se puede considerar como urbano y cómo se clasifican.

Qué se entiende por suelo urbano

Un suelo urbano es un terreno que posee los servicios urbanos básicos, como agua, saneamiento, acceso rodado y energía eléctrica. Por lo general, los suelos urbanos son incluidos en los planeamientos urbanísticos de un municipio, luego de haber sido estudiado si se puede urbanizar o no.

Cabe destacar que de acuerdo a lo establecido por el Régimen Urbanístico del Suelo en el artículo 45, hay ciertas características que debe presentar un terreno para ser considerados como urbanos, pero siempre y cuando se den en ciertas circunstancias:

1. «Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse en él en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión».
2. «Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior».
3. «Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones».

Cómo descubrir si se trata de un suelo urbano

La mejor forma de descubrir si un suelo es urbano o no es visitando el Ayuntamiento Municipal de la comunidad donde se encuentra ubicado el terreno. El objetivo es conocer el tipo de planeamiento urbanístico del suelo, y con base en ello determinar si es urbano o no.

Una guía para saber qué aspectos determinan si es un suelo urbano o no urbano, es preguntando lo siguiente: su normativa municipal, cuáles son las servidumbres del suelo (y si hay afectaciones), si una calle urbanizada cuenta con un solar o si este incluye los servicios básicos y, por último, el tipo de suelo.

Tipos de suelos

Para comprender los tipos de suelos (en especial cuando se desea trabajar sobre un suelo urbano), es necesario comprender la diferencia entre un suelo urbano y uno urbanizable. El suelo urbano, como se mencionó, es un suelo que cuenta con todos los servicios urbanizables básicos. El suelo urbanizado, en cambio, es un suelo que aún no ha sido urbanizado pero que cuando con las características necesarias para convertirse en uno en el futuro.

Una vez aclarado la diferencia de ambos, conocer el tipo de suelo urbanizable es importante para saber si cuenta o no con las características necesarias para llevar a cabo una ordenación urbanística. Los tipos de suelos son:

• Suelo urbanizable sectorizado

Es un tipo de suelo limitado por sectores que se planean transformar o mejorar. Se caracteriza por cumplir con todos las características necesarias para ser urbanizado, incluyendo la posibilidad de ser urbanizado o edificado en un corto periodo de tiempo, aunque este debe cubrir con lo siguiente: tener acceso rodado, servicio eléctrico y sistema de cañerías o evacuación de aguas residuales.

• Suelo urbanizable no sectorizado

A diferencia del anterior, el suelo urbanizable no sectorizado no se limita por sectores o áreas: es un tipo de suelo utilizado en planes a largo plazo, lo que significa que este puede no tener algunas características (como suministro eléctrico, por ejemplo) desde el inicio.

Por otro lado, es importante destacar que este tipo de sueño también puede ser conocido como «suelo urbanizable no programado», puesto que no requiere de una ordenación urbanística delimitada. De hecho, esta puede incluir una transformación del terreno en circunstancias especiales.

Cómo se clasifican los suelos urbanos

Después de conocer los tipos de suelos urbanizables que hay, es necesario saber cómo se clasifican los suelos urbanos. El suelo urbano se clasifica en dos grupos: suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.

Suelo urbano consolidado

El suelo urbano consolidado corresponde a todos los terrenos aptos para la edificación y urbanización. Lo que significa que, para poder ser considerados urbanizables, estos deberán cumplir con ciertas características (bajo consideración solar) que determine que sí se puede edificar y urbanizar sobre el suelo.

Cabe destacar que el suelo urbano consolidado se caracteriza por poseer una licencia que facilite el proceso de edificación, incluyendo también la problemática de cesión de terrenos que suele suceder en suelos que no han sido verificados como consolidados.

Suelo urbanizable no consolidado

A diferencia del suelo urbano consolidado, el suelo urbanizable no consolidado son terrenos que no han incorporado una ordenación de suelo urbano.

Por lo general se trata de espacios libres públicos o parcelados, los cuales no han sido configurados para ser urbanizables y se consideran como rurales. Esto también aplica para áreas periféricas, vacíos urbanos, terrenos obsoletos, espacios ferroviarios, entre otros, los cuales han quedado en desuso u obsoletas y aún no han sido preparadas para ser un espacio urbano consolidado.