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Para definir lo que es un plan urbanístico es necesario comprender qué es un plan y cómo este se rige. Desde un punto de vista urbanístico, un plan es un contrato normativo que establece cómo estará ordenado el espacio que se usará y todos los asuntos competentes al proyecto urbanístico. Por tal motivo, en el plan se debe llevar a cabo una ordenación del suelo, la cual se le conoce como plan urbanístico.

Qué es un plan urbanístico

El plan urbanístico es, sin duda, la base de la ordenación urbana de un proyecto urbanístico. Esta se centra en el derecho urbanístico de un territorio, de modo que se pueda realizar un estudio del terreno y determinar cuáles son las especificaciones y leyes urbanísticas que hay que seguir para llevar a cabo la edificación.

Dicho así, el planeamiento urbanístico es una de las partes más importantes en cualquier proyecto urbano, puesto que su objetivo es brindar condiciones óptimas para llevar a cabo el plan, basándose en las normativas y leyes urbanísticas de la ciudad.

De hecho, en el plan urbanístico es necesario incluir el derecho urbanístico, de modo que se pueda conocer las fuentes ordinarias que regulan cada municipio, sector o comuna, así como las condiciones urbanísticas que poseen el suelo donde se planea construir.

En esta medida, el plan urbanístico o planeamiento urbanístico comprende todos los objetos previstos en la legislación urbanística, siendo la primera fase en cualquier actividad urbanística.

Aprobación de planes urbanísticos

Para que un plan urbanístico sea aprobado, este debe ser aprobado por las administraciones públicas del territorio, ya sea el Ayuntamiento o las Comunas Autónomas, las cuales suministrarán documentación sobre la clase de suelo que tiene el terreno, los usos disponibles e incluso si esta cuenta con porciones de terreno cercanas a espacios libres, zonas verdes, vías públicas, entre otras, que puedan comprometer el plan de urbanización.

La palabra construcción hace referencia a la acción de fabricar o construir una infraestructura desde cero. Sin embargo, si la palabra se aplica desde un punto de vista general, la construcción es aquello que se lleva a cabo con el fin de ejecutar un proyecto previamente planificado. Esta también se utiliza para llamar a toda obra que ya ha sido edificada, por tanto, cuando se hace habla de un edificio en construcción, es todo lo contrario.

¿Qué es un edificio en construcción?

De acuerdo a lo establecido por la norma ECO, un edificio en construcción es un tipo de obra que se encuentra en la fase inicial de edificación, por tanto, no se encuentra terminada. Además, esta debe contar con las licencias necesarias para poder llevar a cabo el proyecto de acuerdo a las normativas urbanísticas y edificabilidad de la localidad.

Fases de construcción de un edificio

Dependiendo del oficio, el procedimiento de construcción de un edificio se puede dividir en diferentes fases, empezando por la etapa de formulación del proyecto; elaboración de todos los aspectos básicos de la obra, como la memoria, presupuesto y planos realizados por los profesionales calificados. Las fases son:

1. Colocar cerco de la obra e inclusión de grúas y casetas para facilitar el área de trabajo.
2. Limpieza de la zona para eliminar basura o cualquier otro material que estorbe en el área, nivelar el suelo, construir muros de contención, marcas las dimensiones de la estructura de la obra y realizar una excavación para replantear los cimientos y verificar el saneamiento del terreno.
3. Realizar una excavación para formar los cimientos de la construcción.
4. Fabricación de la estructura general de la obra, es decir, incluir el encofrado, losas de escaleras, forjados, entre otros.
5. Culminar la cubierta de la obra.
6. Instalación de servicios básicos de saneamiento, energía, agua, entre otros. Aquí también se incluyen otros servicios como: colocar la estructura para ascensores, equipos de bombeo de agua, conductos de basura para los apartamentos, controles contra incendio, sistema de seguridad y cualquier otro servicio necesario.
7. Colocación de muros, medianeros y cualquier otro mecanismo para cerrar los perímetros del edificio, como incluir precercos para ventanas, por ejemplo.
8. Incluir aisladores y cerramientos de interiores.
9. Realizar el acabado interno de la obra, es decir, aplicar yesos, losetas, solados, pinturas, entre otros.
10. Y, finalmente, el trabajo de carpintería, cerrajería, cristalería, instalación de muebles sanitarios y urbanización.

Una finca se establece para definir cualquier tipo de inmueble que se encuentre delimitado y que posea un propietario y de acuerdo a lo establecido en el Real Decreto Legislativo del 30 de octubre, para la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana en el artículo 26, que una finca es «la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindivido, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo».

Cabe destacar que una finca puede ser clasificada como rústica, industrial o urbanizable, y en esta ocasión se hablará de la finca urbanizable para aprender cómo identificar si una finca es urbanizable o no.

¿Qué es una finca urbanizable?

Una finca urbanizable es aquella en la que es posible ejecutar un proyecto de construcción de vivienda, siempre y cuando esta cumpla con el Plan de Integración Urbana del municipio en la que se encuentra ubicada la finca.

Cómo identificar si una finca es edificable

El primer paso es saber en qué posición registral se encuentra la finca, y para ello solo hay revisar el registro de propiedad de la finca para saber el nombre del propietario y si este está libre de cualquier carga.

Después de verificar la información anterior, el siguiente paso es visitar el ayuntamiento del municipio correspondiente para saber la situación urbanística de la finca. Por lo general, solo basta con ir al departamento de urbanismo para obtener la información sobre si es posible o no edificar en la finca, la altura máxima admitida, servicios urbanos que están a disposición, accesos de rutas públicas, cercanía a líneas de alta tensión, entre otros que pudieran facilitar o complicar el proceso de construcción de la finca.

Es importante destacar que, si se demuestra que la finca es edificable, lo único que importa es que el suelo del terreno sea clasificado como solar por el ayuntamiento de la comunidad. Pero, ¿qué significa la catalogación de «solar»?

Solar

Cuando una finca recibe la catalogación de solar es porque se trata de un terreno que cubre con todas las normativas legislativas para permitir la construcción de una vivienda. En pocas palabras, al ser solar es sinónimo de edificabilidad.

Esto también se refiere a que el terreno cuenta con todos los servicios básicos, como agua, acceso peatonal, alumbrado público, suministro eléctrico, pavimento de aceras y calles, sistema de aguas residuales, entre otros.

Uno de los problemas más comunes en la compraventa o alquiler de un bien es cuando la propiedad presentas defectos que son ocultados por los propietarios, los cuales se les conoce como vicios ocultos.

«Vicios ocultos» es un término muy poco conocido, pero la realidad es que se ha convertido en una de las causas más comunes de cancelación de contratos o demandas, por ello, en esta oportunidad hablaremos de lo que es y qué hacer en caso de notar alguno.

Qué son los vicios ocultos

Los vicios ocultos, en palabras sencillas, son todos aquellos defectos que presenta un bien y que no son visibles a simple vista al momento de llevar a cabo el contrato de compraventa (o alquiler).

De acuerdo a lo establecido en el artículo 1484 del Código Civil, los vicios ocultos son los «defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella». Lo que significa que al encontrar alguno de los defectos (y que se demuestre que estos no fueron notificados), la persona podrá solicitar una cancelación del contrario.

Qué hacer en caso de vicios ocultos

Encontrar con algún defecto que pueda ser considerado como «vicio oculto» puede ser complicado, porque como tal, no hay una lista establecida de las cosas que se pueden considerar como un defecto. Por ejemplo, si se trata de una vivienda, los vicios ocultos pueden ser filtraciones en las paredes, goteras en el techo, fisuras en las paredes, acabados defectuosos, problemas con el sistema eléctrico o la cañería, entre otros.

Afortunadamente la normativa establece que si un adquiriente encuentra muestras de vicios ocultos tanto en bienes muebles como en inmuebles, este deberá ser amparado por la ley que dicta el Código Civil en el artículo 1484: «el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella».

Por lo tanto, si se demuestra que el daño fue previo al contrato, que sea grave o que haya sido ocultado, los particulares pueden solicitar una redhibitoria (desistir del contrato), minorar el precio del bien o un saneamiento como se propone en el artículo 1484 del Código Civil.

A la hora de comprar un suelo rústico para invertir en terrenos, surgen muchas preguntas sobre si es posible construir, si tiene las mismas condiciones de un suelo urbano o incluso si es posible hacer una valoración general o específica del mismo. Por ello, a continuación se abordará todo lo que hay que saber del suelo rústico.

¿Qué es el suelo rústico?

Un suelo rústico es un tipo de terreno que conserva sus condiciones naturales intactas y que puede ser utilizadas gracias a su valor productivo (ya sea agropecuario, forestal o ganadero). Este suelo puede contener elementos ambientales con fines turísticos por sus paisajes o ecológicas.

El suelo rústico se caracteriza por ser un terreno apto para la producción agropecuaria, incluyendo la agricultura a la intemperie o en interiores (como invernaderos), cultivos de plantas especiales, floricultura y hasta horticultura, por tanto, es un tipo de tierra que se le puede sacar provecho a nivel económico. También suele ser utilizada para uso ganadero o forestaciones, pero esto último siempre y cuando sea permitido en la localidad.

Por otra parte, los suelos rústicos pueden ser protegidos o comunes según la legislación de la zona. En el caso del suelo rústico protegido, es aquel que está constituido por terrenos que no pueden ser alterados con la finalidad de preservar los recursos naturales de la zona. Por ende, estos no puede ser transformados o alterados con fines urbanísticos.

¿Cómo valorar el suelo rústico?

Hay diferentes formas de valorar un suelo rústico dependerá de la información que se disponga, pero vamos a dar un Tip importante; para valorar un suelo rústico hay varios métodos, comparación, capitalización de rentas, coste.. , hay que tener en cuenta que se puede construir en el si hacemos una comparación habría que asegurarse de que tiene las mismas cualidades que los demás, ya que podría darse el caso que aunque estuvieran en la misma zona no tuvieran los mismo atributos incluso a nivel legal. ¿Cómo saberlo? Póngase en contacto con KZN.  Hay que tener en cuenta para qué será utilizado el suelo, ya que que a partir de ahí es que se determina si es mejor utilizar un método de comparación, residual, u otros.

Hay que recordar que los suelos rústicos pueden llegar a tener edificaciones que han sido destinadas para ser habitadas o como almacenamiento. En pocas palabras, el método de valoración del suelo rústico dependerá de la utilidad del mismo.

Por ejemplo, si es un suelo destinado para ubicar viviendas, se debe utilizar el método de comparación o reposición(siempre y cuando la vivienda haya sido construida bajo las normativas de la comuna). Pero, si por otro lado se trata de un suelo que será utilizado para un plan parcial de urbanización o industrialización, la forma de calcular su valor será a través del método residual.

¿Es posible construir sobre suelo rústico?

La respuesta es sí, aunque con algunas condiciones especiales. La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece que los terrenos rústicos no pueden ser utilizados en proyectos de edificación, sin embargo, si en la comunidad autónoma se permite algunas excepciones, es posible llegar a cabo el proyecto, pero posiblemente bajo otros términos.

Por tanto, para construir sobre suelo rústico hay que visitar el ayuntamiento para saber la calificación del suelo, si posee condiciones de edificabilidad, si hay disponibilidad de técnicos especializados en suelos rústicos y, por supuesto, un permiso del Ayuntamiento para realizar la construcción.

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En la ordenación y urbanización de tierras clasificadas como suelo urbanizable, uno de los instrumentos más utilizados en casos de desarrollo es el plan parcial.

Un plan parcial es un mecanismo de planificación, cuyas determinaciones, establecidas en el artículo 66 de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, «se desarrollarán en la memoria, normas urbanísticas, planos de información, ordenación y proyecto, plan de etapas, y evaluación de los costes de urbanización y de implantación de servicios, modulados conforme a la complejidad de la ordenación y características del propio concejo».

¿Qué se entiende por plan parcial?

En términos simples, un plan parcial se puede definir como un instrumento que permite desarrollar y complementar cada una de las disposiciones de un plan de ordenación de territorio. Esto puede ser aplicado para áreas específicas de un suelo urbano, zonas que han sido incluidas en un terreno que será expandido, así como también macroproyectos y cualquier otra operación urbanística especial.

¿Cuál es la finalidad de los planes parciales?

El objetivo de los planes parciales es concretar procesos de ordenación urbanística de manera integral, incluyendo la planificación y gestión previa del suelo basándose en el principio de Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios, los cuales determinarían la estructura urbana planificada ideal, es decir, aquella que pueda ser disfrutada de forma integral.

Además, de acuerdo a lo establecido en el artículo 83 en el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana del 26 de junio de 1992, «los planes parciales de ordenación tienen por objeto en el suelo clasificado como urbanizable programado o en el apto para urbanizar, desarrollar, mediante la ordenación detallada de una parte de su ámbito territorial, el Plan General o las Normas Subsidiarias del Planeamiento, respectivamente, y en el suelo clasificado como urbanizable no programado, los Programas de Actuación Urbanística».

Determinaciones de un plan parcial

Las determinaciones mencionadas en el artículo 66 de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, se resumen en:

• Delimitación parcial o total del territorio o área geográfica.
• Calificación del terreno.
• Definir las unidades de actuación o ejecución que se utilizarán.
• Determinar las reservas de suelo destinadas a dotaciones.
• Delimitación de terrenos reservados por protección.
• Evaluación económica de servicios y obras urbanísticas.
• Determinación del sistema de actuación facultativo.

Documentos necesarios para realizar un plan parcial

Por suerte, para realizar un plan parcial no hace falta mucha documentación, solo las siguientes credenciales:

• Memoria.
• Planos de información.
• Planos de ordenación.
• Ordenanzas reguladoras.
• Plan segmentado por etapas.
• Estudio financiero detallado.

En adición a esto último, el artículo 83 de Planes Parciales de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana también establece que «los planes parciales comprenderán los planos de información, incluido el catastral, y los estudios justificativos de sus determinaciones, así como los planos de proyecto, determinación de los servicios y ordenanzas reguladoras necesarias para su ejecución y, en su caso, los que se fijen reglamentariamente».

En resumen, realizar un plan parcial es sumamente importante si se desea crear proyectos urbanos bien planificados, logrando exceder el crecimiento predio a predio y, al mismo tiempo, dar garantía de que las necesidades básicas de las personas serán cubiertas, por ejemplo, servicios públicos.

Además, los planes parciales son de naturaleza jurídica, lo que significa que están bajo disposición administrativa de forma general, territorial y ejecutiva. Y, por otro lado, un plan parcial no puede ser aprobado sin antes haber sido publicado el Plan General del proyecto (o cualquier otro instrumento equivalente), como se menciona a continuación: «no podrán redactarse planes parciales sin que, previa o simultáneamente, pero en expediente separado, se haya aprobado definitivamente, el Plan General o Normas Subsidiarias del Planeamiento».

Uno de los métodos de ordenación urbanística más notables es el PGOU, cuyas siglas significan Plan General de Ordenación Urbana, y por ello en esta oportunidad se procederá a definir qué es para saber en qué consiste y porqué se utiliza en los proyectos de urbanización.

¿Qué es el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)?

Un plan general de ordenación urbana o urbanística (también conocido como PGOU) es un mecanismo de ordenación integral, de carácter normativo y municipal, que se utiliza para el planeamiento general de uno o varios municipios a través de su clasificación del suelo, su uso y la definición de los equipamientos utilizados de dicho municipio.

Cabe destacar que el plan general deberá lograrse por medio de actuaciones físicas y jurídicas, por tanto, de forma específica se puede decir que un plan general es aquel que lograr recoger las normativas (los mandatos de la Constitución) que requiere dicho proyecto para el asentamiento urbano.

Características Generales del PGOU

A continuación se nombrarán las características generales del PGOU que se extraen a partir de la regulación estatal y el Derecho Autónomo de un municipio.

Ordenación integral

La ordenación integral afecta la totalidad de uno o varios municipios, así como en sus sectores y aspectos de ordenación urbanística de los mismos. Por consecuencia, al aplicar un plan general de ordenación urbana, esto implica una ordenación integral de uno o varios municipios por completo. Este enfoque, a su vez, se da desde una perspectiva geográfica, territorial, funcional o material, según sea el caso aplicado.

Ámbito territorial aplicado en las clases de planes generales

El ámbito territorial de un plan general de ordenación urbanística se puede regular en las Comunidades Autónomas en función de dos opciones:

1. En las Comunidades Autónomas que emplean el plan general como un mecanismo de ordenación que se aplica a un solo municipio, el cual, además, requiere de forma obligatoria una formulación de sus casos. Por ejemplo, en España las comunidades de Andalucía, Extremadura y Valenciana son algunas de las que se anuncian en esta categoría.
2. En las Comunidades Autónomas que utilizan el modelo estatal para aplicar el modelo de plan general a uno o varios municipios completos. En España, por ejemplo, las comunas de Aragón, Asturias y Galicia aplican en este tipo de comunas.

Obligatoriedad

En este tipo de derecho se establece que cada municipio debe incluir un plan general de ordenación urbana a partir de la disyuntiva entre un plan general y las normas subsidiarias de planeamiento.

Clasificación de los suelos para PGOU

Una de los aspectos más importantes de los Planes Generales es que deben clasificar los tipos de suelos en los que se aplicará el plan de urbanización. Esta clasificación, además de conocer el tipo de suelo del municipio, también permite determinar las limitaciones que este presenta y así establecer las acciones que se pueden ejecutar y las que no. En esta medida, los suelos se clasifican como:

Suelo urbano

Es un tipo de suelo que se encuentra ubicado en una zona consolidada para la edificación, debido a que cuenta con servicios urbanísticos o que ha sido apartada gracias a su potencial.

Suelo de reserva urbana

Es aquel suelo que es susceptible a un proyecto de urbanización por medio de los respectivos planes parciales, los cuales estarán dirigidos a utilizar las zonas de reserva urbana disponibles.

Suelo rústico

A diferencia de los suelos urbanos, el suelo rústico que se encuentra en territorio municipal, lo que significa que puede o no ser utilizado para planes urbanísticos.

Cuando un proyecto de edificación llega a su fase final, el siguiente paso es avisar a las respectivas autoridades al respecto, y es en ese punto en que es necesario realizar una certificación final de obra. Si deseas solicitar un certificado final de obra, en esta oportunidad te contamos qué es y qué incluye para que puedas solicitarlo apenas la construcción de la obra termine.

Qué es la certificación final de obra

Se conoce como certificado final de obra al documento que demuestra que una obra (con licencia de obra) ha sido culminada. Es un documento que solo puede ser escrito al finalizar el proyecto de construcción de la obra, por tanto, debe incluir la firma del Director de Obra y el Director de Ejecución de la misma.

Por lo general, en proyectos de edificación (que suelen ser más complejos), el certificado final de obra es emitido por un arquitecto (director de obra) y un arquitecto técnico (director de ejecución de obra). Por ello, el documento debe incluir la firma de cada uno de los técnicos y profesionales que han formado parte de la dirección facultativa del proyecto.

El certificado final de obra no es un informe por sí solo; se trata de la recopilación de todo el trabajo realizado durante la obra, con la dirección y ejecución que se llevó a cabo. Es por ese motivo que debe incluir el visado de los colegios a los que los respectivos técnicos y arquitectos se colegiaron.

En definitiva, es un tipo de documentación necesaria, en especial se desea obtener la cédula de habitabilidad de una obra de edificación de pisos o viviendas, así como la certificación de primera ocupación.

Qué incluye la certificación final de obra

Sin importar el tipo de obra que se trate, su respectiva certificación final debe incluir:

• La firma del director de la obra y el director de ejecución.
• Contar con las visas de los colegios profesionales que respaldan la carrera del director de obra y director de ejecución.
• Informe de relación de todas las modificaciones realizadas durante el proyecto de ejecución de la obra, incluyendo la conformidad del promotor y las condiciones establecidas por las licencias.
• Informe de relación de los controles y resultados que se emitieron en la fase de ejecución de la obra firmada por el Director de Ejecución de obras.
• Responsabilización del Director de Obra sobre las licencias y documentación técnica que respalda la obra.

La certificación final de obra también debe incluir, además de los puntos anteriores, un documento avalado por el Director de Ejecución de Obra en el que se establece el plan de construcción con los detalles que determinan si la edificación es de buena calidad y si cumple con las normativas de ordenanza urbanística.

De hecho, en el Artículo 5 del Decreto 462/1971, de 11 de marzo, se determina cuáles son las normativas de redacción de los proyectos y la dirección de obra de edificación que estos deben seguir: «en las obras de promoción privada, la certificación y el certificado finales de obra no podrán ser visados por los Colegios Profesionales sin la presentación simultánea del Libro de Órdenes y asistencias debidamente cumplimentado».

Cómo obtener el certificado final de obra

De acuerdo a la forma en que un ayuntamiento tramite la certificación final de obra, es posible encontrarte con requisitos diferentes, por ese motivo es de vital importancia revisar cuáles son los requerimientos que exigen antes de postular el certificado.

Requerimientos para sacar la certificación final de obra

• Que la obra haya terminado.
• Incluir el libro de la edificación.
• Incluir el libro de órdenes de la obra.
• Incluir visados del Colegio de Arquitecto para la verificación de los profesionales involucrados.
• Recibo del pago correspondiente a la certificación, cuyo monto dependerá de lo estipulado por la Comunidad Autónoma donde se haya realizado la obra en cuestión.

Coste de la certificación final de obra

Por desgracia el coste de una certificación final de obra no es estándar. Es decir, depende de diferentes factores (como la dirección de la obra), pero también a las características de la obra y, por supuesto, a la tasa de cobre que establezca el ayuntamiento.

Uno de los objetivos de un proyecto urbanístico es determinar la clasificación del suelo en la que se planea realizar una construcción o proyecto, puesto que a partir de este análisis se establece qué tipo de edificación se puede hacer o si incluso es posible llevar a cabo el proyecto.

Por ello, conocer qué es la clasificación del suelo urbanístico es de vital importancia, y en el siguiente artículo se abordará todo lo necesario para conocer la clasificación urbanística y si esta es similar a la calificación

¿Qué es la clasificación del suelo urbanístico?

La clasificación del suelo urbanístico o clasificación urbanística es el instrumento urbanístico que establece la división de un tipo de suelo en función de si es urbano, urbanizable o no urbanizable. Por tanto, en cualquier proyecto urbanístico es necesario conocer la clasificación del suelo para saber su posterior calificación.

Tipos de suelo

De acuerdo a lo establecido por la Ley, la clasificación urbanística hace referencia a tres tipos de suelos: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable.

Suelo urbano

El suelo urbano se caracteriza por estar incluido legalmente dentro de una población, por lo que debe integrar, de forma obligatoria y mínima, un acceso rodado, servicios básicos como electricidad, agua y sistema de alcantarillas, entre otros. Por otro lado, el suelo urbano se clasifica en dos tipos: Suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.

El primero, el suelo urbano consolidado, está integrado por los solares y parcelas, y por tal motivo, cuenta con un grado superior de urbanización que puede ser efectivo y asumido por el proyecto de planeamiento urbanístico. Además, este puede recibir la condición de “solar” si durante el planeamiento se incluyen obras accesorias al mismo tiempo que obras de edificación u obras de construcción.

En cambio, el suelo urbano no consolidado es un tipo de suelo que cuenta con el resto de superficie de suelo urbano, así como obras de urbanización que están destinadas a ejecutarse a partir de los lineamientos integrales del planeamiento urbanístico, tales como: renovaciones, reformas de interiores, mejorar urbanística o adquisición de asignaciones urbanísticas.

Suelo urbanizable

A diferencia del suelo urbano, el suelo urbanizable se caracteriza por ser un tipo de suelo que sigue sin ser urbanizado. En palabras simples, se trata de un suelo que aún cuenta con características de un suelo rural y que puede ser urbanizado a partir de una transformación urbanística. Además, este se puede dividir en dos tipos: suelo urbanizable sectorizado y suelo urbanizable no sectorizado.

El suelo urbanizable sectorizado es aquel que se conforma gracias a los suelos que el planeamiento general establece como propensos a transformarse en suelos urbanos. Y, a su efecto, estos pueden ser divididos en recintos que son llamados “sectores”.

En cambio, el suelo urbanizable no sectorizado, son todos aquellos suelos que no fueron clasificados como urbanizables.

Suelo no urbanizable

Los suelos no urbanizables son aquellos que poseen un tipo de protección específica por su importancia, ya sea por su valor histórico, paisajístico, arqueológico, científico, ambiental o cultural. También se puede tratar de un terreno que tiene algún riesgo natural determinado a través del planeamiento por sector. Este tipo de suelo también se puede limitar por las servidumbres que han sido establecidas como protección del dominio público de la localidad.

Lo curioso de los suelos no urbanizables es que pueden tener una protección sin un motivo específico como se mencionó con anterioridad. Es decir, la protección puede ser colocada para reservar el suelo y evitar cualquier planeamiento de desarrollo urbanístico que se desee llevar a cabo en él.

¿La clasificación urbanística es igual a la calificación urbanística?

Aunque ambos conceptos sean similares, la respuesta es no. La clasificación del suelo se trata de clasificar, valga la redundancia, el tipo de suelo al que se desea construir, y con base a su tipo, saber qué uso se le puede dar.

En cambio, la calificación del suelo se trata de definir el uso (general o específico) que tendrá el suelo luego de conocer su clasificación.  En pocas palabras, son definiciones que van de la mano, puesto que una requiere de la otra, pero eso no significa que sean iguales.

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¿Qué es el derecho de superficie?

Se conoce como derecho de superficie como a la facultad de acceso temporal que tiene una persona a construir sobre un terreno y hacer uso de la edificación una vez terminada. Este derecho se aplica tanto a suelos, vuelos o subsuelos, por tanto, una vez construida, el derecho de superficie atribuye a todo lo que se puede hacer con la obra.

Además, otra característica del derecho de superficie es que este se puede tener y disfrutar sin ser el titular propietario del suelo. Esto último se detalla a fondo en el Artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en la que se describe que «el derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas».

Transmisión del derecho de superficie

Aunque el derecho de superficie le pertenece al titular del suelo, su constitución lo hace apto para transmisión y gravamen de acuerdo a las limitaciones que se estipularon durante su constitución. Es decir, si las características de la superficie lo permiten, la persona con el derecho de superficie puede constituir el terreno en régimen de propiedad horizontal.

Esto último se reafirma en el Artículo 54.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre determina que «el propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de trasmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluid en el derecho de superficie».

Cómo constituir el derecho de superficie

El Artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, establece que «para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad». Y, posterior a ello, se debe verificar que la escritura del derecho de superficie tenga un plazo de perennidad que corresponda a la ley, que en este caso no debe superar los 99 años.

Por otro lado, es importante destacar que el derecho de superficie sólo estará constituido por el titular del terreno, por ende, este puede ser de carácter público o privado. Además «el derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie», Artículo 53, sección 3, del Real Decreto Legislativo 7/2015, 30 de octubre.

De esa forma al momento de constituir el derecho de superficie el propietario puede formalizar la escritura de forma pública o privada u oneroso o gratuito según sea el caso.

Expiración del derecho de superficie

La caducidad del derecho de superficie de un titular se determina a partir de lo establecido en el Artículo 54.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, el cual afirma que «el derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho».

Esto quiere decir que, dada ciertas condiciones, la persona con el derecho de superficie puede perder su derecho real. Algunas de los aspectos que podrían provocar esta resolución son:

1. Que haya sido pactado un plazo de tiempo en el acuerdo.
2. A través de una resolución bilateral, en la que de forma voluntaria se llegue a un acuerdo sobre el título constitutivo del derecho.
3. Si la persona con el derecho de superficie decide abandonar o renunciar a su papel como superficiario.
4. Por causas adicionales, como, por ejemplo: confusión subjetiva, expropiación forzosa por parte de un tercero o un heredero superficiario, mutuo disenso, entre otros.