Si planeas hacer una reforma en tu propiedad o comprar un bien inmueble de segunda mano en la que es necesario modificar ciertos espacios, entonces necesitas solicitar una licencia de obra. Este concepto es muy importante tanto para hacer reformas como o mejoras de obras urbanísticas, por ello a continuación se abordará todo lo esencial de las licencias de obras y su función.

¿Qué es la licencia de obra?

Una licencia de obra es una autorización que se emite para una constructora o persona particular pueda realizar cualquier tipo de construcción que desee. Es una licencia que solo puede ser otorgada por las autoridades competentes de la localidad donde se encuentre la edificación, por tanto, es de carácter obligatorio y esta se debe solicitar mucho antes de realizar la obra.

La licencia de obra no solo es un permiso para edificar, sino que también establece los permisos que se encargan de regular las normativas de la obra, así como el planeamiento urbanístico que hay que tomar en cuenta en el planeamiento de la edificación.

Por otro lado, las licencias de obras pueden ser: licencia de obra mayor y licencia de obra menor.

Licencia de obra mayor

Este tipo de licencia de obra se aplica a proyectos que puedan modificar o afectar la estructura del bien inmueble, ya sea porque se desee hacer una ampliación, restauración, reestructuración o rehabilitación de los espacios internos o externos de la misma.

La licencia de obra mayor se puede identificar en 4 tipos: por acondicionamiento de locales, por consolidación de edificios, edificación nueva y rehabilitación de edificios.

Licencia de obra menor

A diferencia de la licencia anterior, la licencia de obra menor no involucra ningún tipo de rehabilitación o modificación del bien inmueble, es decir, al no requerir un cambio de la estructura o algún elemento importante de la propiedad, no es necesario solicitar una licencia de obra mayor.

Por tanto, la licencia de obra menor se solicita para obras en la que se harán reformas sencillas, como una reparación o decoración de un espacio de la vivienda o hasta una modificación sencilla como tumbar una pared de una habitación (siempre y cuando sea con fines estéticos o que no represente una dificultad para la obra). Es por ese motivo que este tipo de obras no requieren de un estudio técnico, puesto que suelen ser reformas fáciles de un valor económico inferior a la de los casos de reformas que requieren de licencias de obras mayores.

Solicitud de licencia de obra

Las licencias de obras, sean de tipo mayor o menor, pueden ser solicitadas por una persona (física o jurídica), así como una comunidad de bienes o grupo de propietarios. Sin embargo, es necesario que un arquitecto (o técnico arquitecto) sea el encargado de redactar la memoria con la descripción de la obra, de modo que sea posible su futura visualización.

Documentación para solicitar una licencia de obra

Según el tipo de obra que se desee llevar a cabo y las leyes que constituyen a la administración local, es necesario contar con una documentación reglamentaria para solicitar la licencia de obra. Estas son:

• Planilla de solicitud de la licencia de obra.
• Proyecto técnico de la obra.
• Fotografías de las condiciones actuales de la obra, tanto en el interior como en el exterior.
• Memoria descriptiva actualizada.
• Croquis de actuación.
• Estudio económico donde se establezca el presupuesto total de la obra.
• Estudio de seguridad.

Coste de las licencias de obras

El coste de una licencia de obra dependerá en gran medida de la tasación que imponga el ayuntamiento donde se desee realizar la obra. Si se trata de una licencia de obra menor o mayor, el Ayuntamiento será el único organismo encargado de determinar la tasa única de cobro.

Ahora, en cuanto al cálculo de la tasa e impuesto, se tomará en cuenta solamente el tipo de obra que se desee realizar. Además, dependiendo del tipo de municipio, el costo se puede calcular a partir de la tasa urbanística o el ICIO (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras).

En el primero solo habría que pagarlo en aquellos ayuntamientos que soliciten, porque de lo contrario no hay necesidad de pagar la tasa o reducen el costo si el pago es realizado por internet. Y en el segundo se paga el 4% del presupuesto de la obra sin aplicar IVA.

Después de que un proyecto de construcción obtenga la licencia de obra, y los involucrados sigan los lineamientos expuestos en ella, el siguiente paso es seguir el control de legislación urbanística que establece el ayuntamiento a través de una licencia de primera ocupación.

Por ese motivo en esta oportunidad hablaremos de la licencia de primera ocupación para saber en qué etapa de la construcción de una edificación hay que obtenerla y su utilidad.

¿Qué es la licencia de primera ocupación?

Se entiende como licencia de primera ocupación al permiso que se otorga a nivel administrativo cuando se demuestra que una estructura ha sido construida de acuerdo a lo establecido en el proyecto técnico de obra. El proyecto técnico de obra es entregado en el ayuntamiento de la comunidad, y una vez que es revisado y aprobado, es que se procede a construir la obra.

Por tanto, la licencia de primera ocupación vendría siendo el documento que acredita que la obra ha sido realizada de acuerdo a las condiciones dictadas en la licencia de obra. Básicamente, que ha cumplido con la normativa urbanística.

¿Para qué sirve la licencia de primera ocupación?

Adicional a lo descrito en el apartado anterior, la licencia de primera ocupación sirve también para otros documentos importantes, tales como:

• Legalización de modificaciones sencillas aprobadas por la normativa vigente.
• Para verificar que la edificación ha cubierto todas las normativas de construcción.
• Comprobar que la edificación cumple con los requisitos de seguridad y salubridad.

En líneas generales, la licencia de primera ocupación puede ser procesada tanto para realizar modificaciones de una obra original (siempre y cuando sean mínimas) o cualquier de las nombradas con anterioridad.

Importancia de la licencia de primera ocupación

Al momento de legalizar la construcción de una vivienda, piso o local surge una duda: ¿por qué solicitar una licencia de primera ocupación? Porque a través de ella se acredita que la construcción ha sido realizada correctamente.

La licencia de primera ocupación es importante porque es la única forma de legalizar el proyecto de construcción. Además, al no contar con esta licencia, la constructora no puede contratar personal o incluso dar de alta a algunos suministros, como es el caso de servicios básicos como agua, electricidad y gas, así como colocar el bien inmueble en uso.

Construcciones que requieren licencia de primera ocupación

Las licencias de primera ocupación han sido diseñadas para representar proyectos de rehabilitación integral de edificaciones y su primera usabilidad. No obstante, también se requiere en construcciones de edificios que han sido modificados para alterar su uso o el número de espacios que puedan ser aprovechados con un fin específico, como por ejemplo: locales, viviendas o pisos que estén dispuestos para uso comercial o como residencia.

Por otra parte, la licencia de primera ocupación también es requerida en construcciones de proyectos industriales y mercantiles, como modo de apertura, y además, es necesaria para iniciar el uso de sus respectivas instalaciones una vez terminado el proyecto de construcción.

Cuánto se tarda en la solicitud de licencia de primera ocupación

Una vez que la licencia de primera ocupación es solicitada, la duración del trámite dependerá del ayuntamiento responsable y el período en el que se haya realizado la solicitud en primer lugar.

Es un tipo de trámite bastante rápido, por lo que el tiempo de esperar puede ser de pocos días, por tanto, se podría decir que depende en gran medida de la disponibilidad de la Administración Pública del ayuntamiento. Un tiempo estimado es de 4 semanas.

Otra forma de agilizar el proceso es verificando que el documento de solicitud ha sido creado correctamente. Por lo tanto, es importante revisar que los datos del bien inmueble sean correctos, que se ha aplicado la normativa urbanística correspondiente, que posea la referencia catastra y cualquier otro requisito necesario. La idea es que la solicitud no tenga ningún error, porque al mínimo descuido la Administración solicitará un acto correctivo.

Por ese motivo antes de hacer la solicitud es de suma importancia que el documento esté bien escrito, porque de esa forma el proceso de aceptación no demorará tanto y se puede agilizar el trámite en pocos días.

¿Qué es un promotor inmobiliario y cuál es su función? En proyectos de venta-compra inmobiliaria, uno de los títulos más utilizados es el de promotor inmobiliario, pero a pesar de ello, aún se sigue teniendo ideas equívocas sobre su papel y en el caso de los compradores, estos desconocen las funciones que los promotores inmobiliarios realizan. Por ese motivo, en esta oportunidad aclararemos todo lo relacionado con el promotor inmobiliario.

¿Qué es un promotor inmobiliario?

La definición de promotor inmobiliario se puede conocer de acuerdo a lo establecido en el Artículo 9.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, la cual describe que «será considerado promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior anegación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título».

En resumen, un promotor inmobiliario es aquella persona que coge el papel de líder dentro de un proyecto urbanístico. Es el responsable de impulsar el proyecto en la dirección correcta; programar todos los detalles, tomando en cuenta las acciones a ejecutar, los recursos disponibles, el tiempo que disponen y cualquier otro aspecto importante.

De hecho, en el financiamiento de la obra urbanística, el promotor inmobiliario es el encargado de financiar el proyecto, ya sea a través de una financiación bancaria, la unión con inversionistas o hasta involucrando su propio patrimonio para la realización del proyecto.

Y, una vez que el proyecto ha sido financiado y ejecutado, el promotor inmobiliario también será el encargado de poner a la venta la propiedad. Este, además, también tiene la potestad de tomar decisiones con respecto a la edificación, siempre y cuando esta haya sido pactada al inicio. Un ejemplo de esto último es obviar la opción de poner a la venta la propiedad y sacarle provecho a través de un arrendamiento temporal.

Obligaciones del promotor inmobiliario

El promotor, bajo responsabilidad, está en la obligación de realizar ciertas acciones de acuerdo a lo descrito en el apartado Nro. 2 del Artículo 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre: «a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él; b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo; c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra; d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19 (Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción); y e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes.»

Diferencia entre un promotor inmobiliario y un constructor

Los cargos de promotor inmobiliario y constructor son dos términos que se relacionan entre sí y que son necesarios para llevar a cabo la edificación de una obra, sin embargo, debido a su propia integración, en ocasiones surgen dudas sobre sí son lo mismo o si existen diferentes entre el trabajo de cada uno.

Y es que, para empezar, el rol del promotor inmobiliario es encaminar y potenciar el proyecto de edificación, por ello es que se puede involucrar tanto en el financiamiento del proyecto como en su posterior venta. Sin embargo, en el caso del constructor, su función es materializar el proyecto. En pocas palabras, es la encargada de construir el proyecto que el promotor ha planificado y proyectado.

Para aclarar la función del constructor y su papel en la obra, a continuación, se citará la definición de constructor establecida por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre en el Artículo 11: «el constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato».

Por tanto, el constructo está en la obligación de «ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto» Artículo 11.2, Ley 38/1999, 5 de noviembre.

En ocasiones cuando se desea rehabilitar una propiedad, incluir un ascensor o hasta mejorar la fachada interna o externa de un edificio, se utiliza el término “proyecto técnico” como parte de la planificación de ejecución, pero ¿qué es un proyecto técnico y cuál es su papel en una obra?

¿Qué se entiende por proyecto técnico?

En construcción, un proyecto técnico no es más que un informe en la que se estudia y determina toda la información técnica y económica del proyecto de construcción o reforma. Se trata de un enfoque técnico en la que se esquematiza y explica los planos de la obra, las condiciones que se deben seguir para llevar a cabo el proyecto y hasta los materiales que se deben emplear para dicha tarea.

En palabras simples, se trata de la documentación técnica que se debe realizar en aquellos proyectos en los que se planea modificar o crear una edificación, por tanto, esta debe incluir un informe detallado de todos los aspectos concretos, como soluciones, acciones a seguir, costes, materiales, tiempos y cualquier otro detalle pertinente.

Por otro lado, para realizar un proyecto técnico es necesario obtener un permiso a través del Ayuntamiento de la localidad donde se realizará la obra. Si el proyecto es aprobado, el Ayuntamiento otorga una licencia de obra que le permitirá a los contratistas iniciar con el procedimiento. Además, el proyecto técnico solo será aprobado siempre y cuando sea necesario realizarlo, es decir, si la obra en cuestión necesita de un proyecto técnico.

Para saber si el proyecto técnico se puede aplicar en una obra, hay que conocer los tipos de obras que requieren de esta documentación y las que no. A continuación se explica todo al respecto.

Tipos de obras que requieren un proyecto técnico

En líneas generales, toda aquella obra en la que sea vea modificado o afectado la estructura de una edificación, requiere de un proyecto técnico. Y como hay muchas obras que pueden requerir un proyecto técnico como respaldo, a continuación, se nombrarán las más comunes en proyectos: obras en las que se desee construir algo desde cero, obras de rehabilitación para mejorar o modificar el uso de una infraestructura, obras de intervención estructural, ampliaciones exteriores de la edificación, reformas internas o externas en la que se modifique la fachada del edificio o vivienda, entre otros.

¿Qué tipos de obras no requieren de un proyecto técnico?

Las reformas de interiores (o exteriores) que no afecten significativamente la estructura de una vivienda o edificio no requiere de un proyecto técnico, puesto que al no alterar de ningún modo la propiedad, no hay necesidad de redactar un informe de proyecto técnico. Por ende, si se trata de un proyecto de decoración o reforma de una propiedad o instalaciones de cualquier tipo, tampoco requiere de un proyecto técnico.

Redacción del proyecto técnico

El informe de proyecto técnico para una obra solo puede ser redactado y aprobado por un especialista en arquitectura, es decir, un arquitecto. Claro, también pueden ser escritos por ingenieros o arquitectos técnicos en caso de no haber un arquitecto involucrado en la obra.

Sin embargo, sea cual sea el profesional que lo redacte en este caso, el informe debe tener de forma obligatoria el sello del colegio de arquitectos del país correspondiente, puesto que es la única forma de garantizar que el proyecto técnico ha sido validado.

Etapas del proyecto técnico en una obra

Un proyecto técnico debe poseer, además de los elementos que se establecen en cada una de sus etapas, de una memoria, anexos, planos, informes de condiciones y presupuestos, así como una documentación con las medidas que tendrá la edificación en cada uno de los planos dibujados.

Y, por ese motivo, al momento de llevar a cabo un proyecto técnico, es importante realizarlo de la mano de un arquitecto que irán desglosando las siguientes tres etapas:

1. Etapa de anteproyecto: en esta etapa se determinan todos los aspectos principales de la obra, es decir, un informe sobre la situación actual del proyecto en base al estado de la edificación, las necesidades que hay que cubrir y, por supuesto, las acciones que se llevarán a cabo para suscitarlas.
2. Etapa de proyecto básico: una vez establecido el anteproyecto de la obra, se procede a realizar una descripción detalla del proyecto, dibujar los planos de cada una de las estructuras de la edificación (por plantas, secciones y, por supuesto, altura) y determinar el presupuesto estimado que se precisa para realizar la obra.
3. Etapa de proyecto ejecutivo: en esta última fase se procede a añadir los planos de construcción y cualquier detalle pertinentes del proyecto. En adición a esto también se acotan las acciones que se llevarán a cabo, los materiales que se utilizarán y un informe detallado del presupuesto concreto que se utilizará para la obra.

Al iniciar en el mundo de la construcción es común cuestionarse sobre los proyectos de ejecución y su finalidad, en especial cuando comúnmente se conoce el proyecto básico por su incidencia en el aspecto urbanístico y gestión de las normativas urbanísticas.

Pero, ¿qué es un proyecto de ejecución? ¿Y cuál es su finalidad? Aquí se abordará todos los detalles sobre los proyectos de ejecución para saber cómo identificarlos y realizarlos en cualquier tipo de obra de construcción.

¿Qué es un proyecto de ejecución?

Un proyecto de ejecución es, en palabras simples, la fase en la que se establecen todos los detalles importantes del proyecto, desde información sobre el presupuesto que se necesita para llevar a cabo la obra, hasta detalles técnicos del mismo (a nivel arquitectónico, por ejemplo).

El proyecto de ejecución incluye detalles sobre la arquitectura, las mediciones, materiales a utilizar, instalaciones que se deben realizar, equipos a utilizar, sistemas de construcción, tiempos de cada fase del proyecto, presupuestos, licencias aprobados, entre muchas cosas más.

Por ende, antes de realizar un proyecto de ejecución es necesario realizar un proyecto básico en la que se recolectan las características esenciales del proyecto (como las normativas que se cumplirán a partir de la Licencia Urbanística de la comunidad), pero sin establecer detalles sobre la construcción.

¿Se puede realizar el Proyecto de Ejecución sin el Proyecto Básico?

La respuesta es no. La fase de recolección de datos del Proyecto Básico incluye, principalmente, la obtención de la Licencia Urbanística o cualquier otra autorización necesaria que permite realizar la obra, pero no se definen los detalles a nivel de construcción del proyecto. ¿Esto qué quiere decir? Que en el proyecto básico solo se definen los aspectos principales del proyecto y las autorizaciones administrativas para llevar a cabo la obra.

Por tanto, a la hora de realizar el proyecto de ejecución, se utiliza la información recolectada en el proyecto básico y se completa con todas las definiciones y detalles que son clave para la construcción del proyecto.

¿Quién realiza un proyecto de ejecución?

Debido a la complejidad del trabajo, los proyectos de ejecución solo pueden ser realizados por personas cualificadas, es decir, ingenieros, arquitectos o cualquier otro profesional del área que cuente con la experiencia y el conocimiento para definir la estructura del proyecto. De hecho, por lo general los proyectos de ejecución pueden ser redactados por un equipo de profesionales, puesto que la interacción de varias personas durante la fase de elaboración del proyecto de ejecución, puede incidir en un mayor porcentaje de eficacia y coherencia en el contenido.

Importancia de un buen Proyecto de Ejecución

Un buen proyecto de ejecución es un documento que procede del contrato realizado entre la constructora y el propietario del proyecto, por lo tanto, es de vital importancia que sea elaborado de forma correcta y por completo. Y es que, a través de los planos y las mediciones, es que se determina su ejecución, y a partir de esto es que la constructora puede emitir el costo del proyecto.

Hay que tener en cuenta que, al incurrir en una falta de información, olvido de mediciones, pérdida de documentos, incoherencia de datos, entre otros, la constructora del proyecto puede realizar reclamos económicos, argumentando se ejecutaron trabajos que no fueron contemplados durante la realización del proyecto de ejecución y que, además, también generaron un cambio en la propuesta de pago.

Por tanto, al realizar un proyecto de ejecución, este debe estar bien redactado, contar con información actualizada y haber sido expuestos todos los términos, definiciones y mediciones que forman parte del proceso de construcción. Por esto mismo es importante que el proceso de redacción sea llevado a cabo por un profesional, de modo que sea posible adaptar cualquier cambio que se lleve a cabo durante la fase de construcción. Esto último implica que no solo el documento debe ser redactado de forma preventiva, sino que debe tener un estimado del costo y tiempo que puede cambiar en caso de que exista algún cambio imprevisto.

A fin de cuenta, se trata de realizar un estudio que permita anticipar los cambios que sufra el proyecto una vez puesto en marcha.

¿Qué contiene un proyecto de ejecución?

Aunque muchos pueden variar la documentación que debe tener un proyecto de ejecución, la realidad es que, si se planea conseguir un visado profesional, es necesario incluir toda la documentación obligatoria, entre las cuales se encuentran:

1. Memoria (descriptiva y constructiva)

En esta documentación se hace referencia a la arquitectura, urbanización e instalaciones de la obra, las cuales deberán ser aprobadas por las normativas vigentes y sus respectivas justificaciones.

2. Incluir anexos a la Memoria

Los anexos pueden variar en función de la obra, pero siempre deben ser: anexos de cálculos de los planos, manual de usuario sobre mantenimiento y uso, normativas de actuación para posibles emergencias, planificación de control de calidad, verificación de seguridad, análisis de gestión de residuos, análisis geotécnico específico y una certificación de eficiencia energética adecuada al plan.

3. Anexar planos

Todos los planos de la construcción deberán formar parte del proyecto de ejecución, y estos pueden ser planos urbanísticos, arquitectónicos, estructurales, situacionales o incluso sobre el emplazamiento, instalaciones y cualquier otro detalle pertinente al proyecto en cuestión.

4. Agregar pliegos de condiciones técnicas y/o administrativas del proyecto.
5. Y, por último, agregar documentación sobre las mediciones y presupuestos de cada etapa del proyecto.

¿Qué es el suelo urbano?

La clasificación del tipo de suelo que se desea utilizar para una ordenación urbanística puede determinar si es posible la edificación o no, y en el caso del suelo urbano, la planeación de un proyecto de construcción se puede ver afectada si no se garantiza que el suelo sea apto para la urbanización, como es el caso del suelo urbano.

Es por ello que a la hora de llevar a cabo un proyecto es necesario entender qué es un suelo urbano, cómo se puede considerar como urbano y cómo se clasifican.

Qué se entiende por suelo urbano

Un suelo urbano es un terreno que posee los servicios urbanos básicos, como agua, saneamiento, acceso rodado y energía eléctrica. Por lo general, los suelos urbanos son incluidos en los planeamientos urbanísticos de un municipio, luego de haber sido estudiado si se puede urbanizar o no.

Cabe destacar que de acuerdo a lo establecido por el Régimen Urbanístico del Suelo en el artículo 45, hay ciertas características que debe presentar un terreno para ser considerados como urbanos, pero siempre y cuando se den en ciertas circunstancias:

1. «Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse en él en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión».
2. «Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior».
3. «Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones».

Cómo descubrir si se trata de un suelo urbano

La mejor forma de descubrir si un suelo es urbano o no es visitando el Ayuntamiento Municipal de la comunidad donde se encuentra ubicado el terreno. El objetivo es conocer el tipo de planeamiento urbanístico del suelo, y con base en ello determinar si es urbano o no.

Una guía para saber qué aspectos determinan si es un suelo urbano o no urbano, es preguntando lo siguiente: su normativa municipal, cuáles son las servidumbres del suelo (y si hay afectaciones), si una calle urbanizada cuenta con un solar o si este incluye los servicios básicos y, por último, el tipo de suelo.

Tipos de suelos

Para comprender los tipos de suelos (en especial cuando se desea trabajar sobre un suelo urbano), es necesario comprender la diferencia entre un suelo urbano y uno urbanizable. El suelo urbano, como se mencionó, es un suelo que cuenta con todos los servicios urbanizables básicos. El suelo urbanizado, en cambio, es un suelo que aún no ha sido urbanizado pero que cuando con las características necesarias para convertirse en uno en el futuro.

Una vez aclarado la diferencia de ambos, conocer el tipo de suelo urbanizable es importante para saber si cuenta o no con las características necesarias para llevar a cabo una ordenación urbanística. Los tipos de suelos son:

• Suelo urbanizable sectorizado

Es un tipo de suelo limitado por sectores que se planean transformar o mejorar. Se caracteriza por cumplir con todos las características necesarias para ser urbanizado, incluyendo la posibilidad de ser urbanizado o edificado en un corto periodo de tiempo, aunque este debe cubrir con lo siguiente: tener acceso rodado, servicio eléctrico y sistema de cañerías o evacuación de aguas residuales.

• Suelo urbanizable no sectorizado

A diferencia del anterior, el suelo urbanizable no sectorizado no se limita por sectores o áreas: es un tipo de suelo utilizado en planes a largo plazo, lo que significa que este puede no tener algunas características (como suministro eléctrico, por ejemplo) desde el inicio.

Por otro lado, es importante destacar que este tipo de sueño también puede ser conocido como «suelo urbanizable no programado», puesto que no requiere de una ordenación urbanística delimitada. De hecho, esta puede incluir una transformación del terreno en circunstancias especiales.

Cómo se clasifican los suelos urbanos

Después de conocer los tipos de suelos urbanizables que hay, es necesario saber cómo se clasifican los suelos urbanos. El suelo urbano se clasifica en dos grupos: suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.

Suelo urbano consolidado

El suelo urbano consolidado corresponde a todos los terrenos aptos para la edificación y urbanización. Lo que significa que, para poder ser considerados urbanizables, estos deberán cumplir con ciertas características (bajo consideración solar) que determine que sí se puede edificar y urbanizar sobre el suelo.

Cabe destacar que el suelo urbano consolidado se caracteriza por poseer una licencia que facilite el proceso de edificación, incluyendo también la problemática de cesión de terrenos que suele suceder en suelos que no han sido verificados como consolidados.

Suelo urbanizable no consolidado

A diferencia del suelo urbano consolidado, el suelo urbanizable no consolidado son terrenos que no han incorporado una ordenación de suelo urbano.

Por lo general se trata de espacios libres públicos o parcelados, los cuales no han sido configurados para ser urbanizables y se consideran como rurales. Esto también aplica para áreas periféricas, vacíos urbanos, terrenos obsoletos, espacios ferroviarios, entre otros, los cuales han quedado en desuso u obsoletas y aún no han sido preparadas para ser un espacio urbano consolidado.

El ITP, cuyas siglas significan «impuesto de transmisiones patrimoniales», es un tributo no directo que grava tres tipos de prestación de servicios: la transmisión patrimonial onerosa, la operación societaria y los actos jurídicos documentados.

De este modo, el impuesto de transmisión patrimonial se emplea en la compra y alquiler de un bien, incluyendo el incremento o disminución de capital de una o varias empresas o actos jurídicos, como, por ejemplo, la documentación jurídica de una hipoteca o de una compraventa de una propiedad.

Procedimiento para pagar el ITP

Al tratarse de un impuesto estatal, el ITP debe ceder a las comunidades autónomas de su localidad, de modo que el impuesto se emita a través de la Hacienda de la comunidad por un periodo de 30 días, el cual inicia a partir del día en que se lleva a cabo la compra del inmueble o bien (esto también aplica para firmas de derecho, por ejemplo).

Ahora bien, si no se conoce el valor del impuesto sobre transmisión patrimonial, la forma más sencilla de hacerlo es tener a la mano el valor del bien transmitido, ya sea un vehículo, vivienda o cualquier otro. Entonces, a partir del valor del bien es posible calcular la amortización tributaria a pagar, la cual puede ser establecida en función de las leyes de la comunidad autónoma en la que se lleve a cabo el procedimiento.

Cabe destacar que es importante realizar este procedimiento en una comunidad autónoma cercana, porque ahí se fijarán cualquier tipo de gravamen necesario para la compra. Por ejemplo, es posible calcular las deducciones, bonificaciones, gestión y hasta la liquidación del impuesto en cuestión.

Impuesto de transmisión patrimonial para propiedades

El ITP es un tipo de impuesto que puede afectar las operaciones de alquiler o compraventa de bienes inmuebles, puesto que la persona que desea adquirir la propiedad (ya sea por concepto de compra o alquiler) estará en la obligación de gravar el impuesto en función del tiempo de operaciones que se esté realizando, como es el caso de la transmisión patrimonial onerosa, la operación societaria y los actos jurídicos documentado

Operaciones que grava el impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Dependiendo del tipo de operación, el ITP puede gravar de una forma u otra. Las operaciones son:

Transmisión patrimonial onerosa

La trasmisión patrimonial onerosa es tipo de impuesto que se determina a partir de un intercambio patrimonial entre dos personas o entidades. En pocas palabras, se trata de un tipo de impuesto que se aplica en prestaciones recíprocas.

Es un impuesto transferido por las comunidades autónomas, lo que significa que ellas serán las encargadas determinar el porcentaje de impuesto que debe pagar el sujeto pasivo en caso de una compra o alquiler. Por ejemplo, si se desea comprar una vivienda, se procede a pagar el ITP si la compra es de segunda mano entre los involucrados. Por ese motivo las transmisiones onerosas deben pagar un tributo entre un 4% o 10%, cuyo porcentaje variará según la comunidad autónoma y las reducciones que apliquen según el caso.

Operación societaria

Las operaciones societarias operan con 1 % de impuesto, lo que es ideal para las asociaciones. En esta operación se establece todo lo relacionado con la constitución, unión o desunión de sociedades o comunas y el incremento o decremento del capital. Además, también se consideran las pérdidas sociales emitidas por los socios, al igual que los hechos que han sido gravados.

Actos jurídicos documentados

Son todos aquellos documentos formalizados en España, que han recibido una firma notarial, mercantil o administrativa. Estos documentos también se pueden realizar fuera del país, pero para que surtan efecto deben haber recibido la aprobación de alguna comunidad autónoma de España. Además, dependiendo de la comuna donde se haya firmado, el documento tendrá un impuesto diferente, el cual puede oscilar entre 0,5 % o 1,5 % según sea el caso.

Cálculo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Según sea la operación que involucra el ITP, el modo de calcularlo variará de acuerdo con sus características, ya sea para alquiler o compraventa. Además, hay que tener en cuenta que dependiendo de la comunidad autónoma donde se lleve a cabo la operación, el valor del impuesto cambiará.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales para la compraventa de un bien

Antes de proceder a explicar cómo calcular el ITP de una compraventa, es necesario aclarar que esta solo se aplicará a bienes inmuebles de segunda mano entre particulares, lo que significa que, si la propiedad es nueva, la operación deberá incluir el porcentaje del IVA.

Si se aplica este último caso, el procedimiento consistirá en lo siguiente: el comprador del bien inmueble deberá pagar el ITP y el vendedor, abonará lo correspondiente al IRPF (Impuesto sobre la renta de personas físicas) correspondiente a la totalidad de la ganancia patrimonial por la venta.

De este modo, el cálculo del ITP para la compraventa de un bien dependerá de la cuota tributaria que establezca la Comunidad Autónoma en relación el valor de mercado de la operación realizada. Además, es importante acotar que el impuesto puede variar mucho de una ciudad a otra, por ejemplo, en ciudades españolas como Madrid y Navarra, la normativa establece que se aplique un 6 %, en cambios en ciudades como Cataluña, el valor oscilará entre 10 % a 11 %.

Si no existe una regulación autonómica se aplicará la ley de transmisiones patrimoniales general con estos porcentajes:

• 6 %, para la transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales sobre estos inmuebles.
• 4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre ellos.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales para el alquiler de un bien

A diferencia de la compraventa de un bien, cuando se trata del alquiler el procedimiento es diferente: la persona que desea alquilar el bien solo deberá pagar el ITP una vez, es decir, cuando firma el acuerdo de contrato.

Para calcular la base imponible del ITP de un alquiler, solo hay que tomar en cuenta el valor del alquiler mensual y la duración del contrato, procurando que se aplique la tarifa que corresponda a la comunidad autónoma donde se tramitará el contrato.

En definitiva, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es un tipo de impuesto sumamente importante en operaciones de compraventa y alquiler de bienes, incluso en los contratos de derecho de uso, por lo que, al liquidarlos, no solo se garantiza que el cumplimiento del contrato sea justo, sino que dependiendo de la comunidad autónoma donde se lleve a cabo, es posible elegir un territorio en la que el porcentaje de impuesto sea más accesible y beneficioso para la compra o alquiler.

6 tipos de inversiones inmobiliarias que debe conocer

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¿Tiene curiosidad por invertir en bienes raíces? Estás en buena compañía.

Los pequeños inversionistas que han comprado 10 casas o menos en las últimas dos décadas, han aumentado su participación en la compra de viviendas, en particular dirigidas a las casas de inicio, según muestran estos datos.

En general, los bienes inmuebles se consideran una inversión sólida a largo plazo porque, a pesar de las fluctuaciones a corto plazo, históricamente son menos volátiles que otras opciones como las acciones a lo largo del tiempo. Sin embargo, los bienes inmuebles también son menos líquidos y cuestan más dinero por adelantado.

Si ha pensado que términos como arreglar y vender, alquileres ocupados por el propietario, o si está ansioso por sumergirse en el grupo de inversión pero no está seguro de por dónde empezar, considere esto como una introducción los tipos más comunes de inversiones inmobiliarias para que pueda aprender más sobre este método popular de ingresos potenciales.

Un arreglo y cambio que es un tipo de inversión inmobiliaria.

1. Arreglar y vender

De todos los tipos de inversiones inmobiliarias, esto probablemente le viene a la mente primero, gracias a los programas de televisión de diseño de viviendas en los que las personas compran una propiedad en ruinas y la renuevan para obtener ganancias.

Pero vender una propiedad es una lección inicial difícil para el nuevo inversionista.

«Tienes que saber lo que estás haciendo. Y si eres un novato, es una de esas cosas que es bueno saber que puedes hacer esta primera gratis, solo para aprender «.
Pros:
Puede ganar una cantidad significativa de dinero en unos pocos meses, según sus renovaciones y el estado del mercado de la vivienda. Aunque el retorno promedio de la inversión para vender continúa disminuyendo a un mínimo de casi 8 años, todavía hay un margen de ganancia.

Contras:
Esta es una de las áreas de bienes raíces con mayor uso de efectivo. Ese promedio de 60,000€ , sin incluir el coste de rehabilitación y renovaciones, que puede esperar que le genere entre el 20% y el 33% del valor de la casa después de las reparaciones si es un flipper veterano.

Los reparadores suelen tardar el doble y cuestan el doble de lo esperado. Los prestamistas a menudo piden un pago inicial más alto (como del 20 al 25 por ciento) para una propiedad de inversión. Además, a medida que el mercado se aplana, eso afecta sus ganancias. “Teníamos muchachos que ganaban entre 100,000€ y 200,000€ cada uno con frecuencia, y ahora muchas veces están haciendo todo este trabajo y asumiendo todo este riesgo, y son como 40,000€ a 60,000€ [ganancias].

Para quién es adecuado:
Alguien que conozca bien el mercado inmobiliario local y esté conectado con un equipo fiable y trabajador. Eso incluye un tasador, una empresa de títulos y asentamientos con conocimientos y contratistas capacitados. Aunque un agente inmobiliario calificado puede evaluar si una casa está lo suficientemente infravalorada como para generar ganancias, un contratista puede inspeccionarla de cerca para encontrar, por ejemplo, una grieta en los cimientos o un problema en el techo que determinará si la inversión merece la pena.

2. Alquileres a largo plazo

Cualquier edificio residencial con cuatro unidades o menos cuenta como una propiedad de alquiler a largo plazo. Las estadísticas muestran un porcentaje considerable de los inquilinos no viven en apartamentos, sino en viviendas que los inversores generalmente ofrecen: viviendas unifamiliares, dúplex, quads y casas móviles.

Pros:
Ser propietario de una propiedad de alquiler facilita la administración (mantener un patio para jardinería, etc.), además, puede cobrar los alquileres de varios inquilinos en una ubicación. También puede depreciar el valor del edificio en sus impuestos a lo largo del tiempo, lo que significa que puede imputar como gastos cualquier desgaste debido a la edad, más el coste de mejoras como electrodomésticos y alfombras.

Contras:
Los inconvenientes son los dolores de cabeza que conlleva ser propietario. Se necesita tiempo para encontrar los inquilinos adecuados, un proceso que debe repetir cada vez que se mudan. También eres responsable del mantenimiento, la pintura y las reparaciones. Además, ser propietario aumenta sus posibilidades de verse involucrado en una demanda debido a la responsabilidad relacionada con la propiedad de alquiler.

Para quién es adecuado:
Personas que entienden el mercado del alquiler. Si puede alquilar la propiedad por al menos el 1 por ciento del coste que costó adquirirla, incluidos los gastos esperados, entonces es una inversión sólida.

Un edificio que es una inversión inmobiliaria.

3. Alquileres ocupados por el propietario

Esto es similar a un alquiler a largo plazo, excepto que usted también vive en la propiedad. Si tiene un personal de mantenimiento, un reparador o un electricista en quien confíe y a quien pueda llamar cuando haya un problema, un alquiler ocupado por el propietario, como un dúplex o un triplex que comparte con los inquilinos, también puede ser una buena manera de pagar su hipoteca. como obtener ingresos adicionales.

Pros:
Debido a que vive en la propiedad, puede comprar estas unidades con un pago inicial mínimo, como 3.5 por ciento con un préstamo o incluso 5 por ciento con programas convencionales. Además, obtendrá una tasa de interés más baja en su hipoteca porque la propiedad también es su residencia principal, no solo una transacción comercial, lo que influye en el precio basado en el riesgo que utilizan los prestamistas.

Contras:
Nuevamente, depende de cuánto desee ser propietario y de como de acogedor quiera estar con sus inquilinos. Incluso si no tiene un administrador de la propiedad, es probable que deba trabajar con contratistas especializados para asegurarse de que las reparaciones cumplan con el buen estado de la vivienda. También es aconsejable conocer a un asesor que pueda informarle sobre la fiscalidad relevante para las propiedades de inversión.

Para quién es adecuado:
Dannecker ha visto a inversores desde los 20 y los 30 hasta su último año en esta situación. Si tiene un familiar que necesita cuidados adicionales o una supervisión leve pero que aún valora la independencia, este tipo de situación de vida también puede funcionar bien.

Una casa que es un tipo de inversión inmobiliaria.

4. Alquileres vacacionales

Los alquileres vacacionales, son un negocio en crecimiento.

Pros:
Puede financiar su viaje o una parte de su hipoteca alquilando su propiedad, especialmente si se encuentra en un área con residentes de temporada. Muchas personas quieren visitar durante el verano, pero alquilan su propiedad amueblada en el invierno.

Contras:
Existe mucha competencia en la industria del alquiler vacacional. Además de confiar en que quien alquila tu propiedad la cuidará bien, también estás entrando en el negocio de la hostelería, que implica considerar cuántas toallas de baño, almohadas y sábanas proporcionar, entre otras cosas, asegurarte de que tu casa esté limpia y ordenada.

Una encuesta de alrededor de 700 anfitriones en esta industria señala el mantenimiento regular, incluida la limpieza de las alfombras en

Las inversiones inmobiliarias representan una apuesta segura tanto en presente como en futuro, debido a que se basan en la adquisición de un bien de imperiosa necesidad, como lo es un domicilio para vivir. Sea revendido o arrendado, esto se traduce en una entrada de capital que supera el negocio inicial, siempre y cuando sea bien canalizado. 

Comprar un inmueble sería el primer paso para adentrarse en el sector inmobiliario, luego de clarificar las ideas, puesto que existen múltiples opciones a adquirir, desde parcelas rústicas y garajes, hasta locales comerciales y viviendas.

Los que deseen invertir para obtener a través de la compra una pensión de jubilación o un ingreso extra mensual, deben antes conocer una serie de elementos que lo ayudarán a sacarle el mejor provechoa esta opción de mercado con garantía de rentabilidad. 

Obtener dinero a través de las inversiones inmobiliarias

Para adquirir ganancias a través de las inversiones inmobiliarias se deben llevar adelante las siguientes acciones:

1) Arrendarlo: conocido también como ingreso pasivo, se trata del alquiler del inmueble por la obtención de una cantidad de dinero mensual. Sin embargo, para los que apuesten por esta acción deben considerar tres situaciones que conlleva esta práctica:

– Impago por parte del inquilino: representa una de las preocupaciones de los que hacen inversiones inmobiliarias. Pero existen ciertas medidas para solucionarlo, que van desde el seguro de impagos hasta la exigencia de garantías alternativas, como una persona que figure como aval ante estos casos.

Es importante que la solvencia del usuario sea analizada previamente para evitar estos inconvenientes. 

 – Mantenimiento: es común que por el usociertos aparatos o elementos de la propiedad se deterioren, por lo que un seguro de daños representa una alternativa rentable en estos casos. 

Contar con compañías de mantenimiento o expertos en la materia que puedan hacerle frente a cualquier eventualidad dentro del inmueble también es de gran ayuda. 

– Destrozo: una propiedad podría quedar destruida al culminar un contrato de arrendamiento, por lo que se hace presente nuevamente el seguro de daños, dando cuenta de la importancia de esta figura a la hora de alquilar. 

2) Revenderlo: ganancia de capital es el otro nombre con que se conoce a revender las inversiones inmobiliarias, que se puede llevar a la práctica de tres formas: 

– Luego de un tiempo transcurrido, en el que generalmente sube el costo de la vida y por ende de los inmuebles, por lo que la inversión inicial sería recuperada y el inversor se haría con una importante ganancia. 

– Después de remodelar y haber potenciado el valor de la propiedad para elevar su costo y obtener aún más del dinero invertido. 

– Por una buena negociación. En este caso y sin esperar tiempo, el interesado adquiere un inmueble por un coste (a veces luego de pedir rebaja) y lo ofrece aumentándolo según ciertas consideraciones del mercado, la ubicación, entre otras, y logra venderlo. Esto representará un gran acierto para el inversor. 

3) Arrendarlo activo: ocurre en los casos en los que la propiedad contiene cierto valor interiormente, como el mobiliario de una peluquería o spa, o un terreno sembrado que produzca alimentos, por lo que recoge un beneficio extra elevando su precioo generando un posible porcentaje de ganancia por la producción. 

Consideraciones a la hora de realizar inversiones inmobiliarias

A la hora de inclinarse por las inversiones inmobiliariasse deben tener en cuenta los siguientes consejos: 

– Examina todas las propiedades que puedas antes de decidirte. 

– Si el interesado decide endeudarse para realizar inversiones inmobiliarias debe ser una decisión bien pensada que no afecte su calidad de vida a futuro.

– La negociación es parte fundamental en materia de inversiones, por lo que no debe temer para pedir rebaja.

– Lo más caro no es lo mejor y lo más barato lo peor. Siempre hay que evaluar todo lo que rodea al inmueble, especialmente la zona donde está ubicado.

– Controle las emociones. El entusiasmo por la mejor opción muchas veces se deja de manifiesto, situación que impide optar por rebajas considerables.

– Los documentos de la vivienda deben ser ampliamente analizados, y de ser preciso, por expertos en la materia, para evitar cualquier problema más adelante. 

– En la negociación de las inversiones inmobiliarias se debe ser respetuoso y humilde, para conseguir el mejor trato.

– Los impuestos son un importante aspecto a tener presente, puesto que al adquirir una propiedad se debe pagar IVA o ITP si es primera o segunda opción, respectivamente, que van desde el 4 al 10 %, y pagar anualmente el gravamen sobre estos bienes.

– Si la persona optó por una financiación para las hacer inversiones inmobiliariasse debe pagar el impuesto de actos jurídicos documentados que va desde 0’75 y el 1’5%, además de lo reseñado anteriormente.