Un fondo de inversión inmobiliaria es una particular forma para la inversión grupal que utiliza el capital de sus integrantes en inversiones en el sector de bienes inmuebles. Este fondo está conformado por al menos un 60% en activos inmobiliarios de posesión directa o indirecta.
La rentabilidad es acumulada mediante el arrendamiento o la revalorización de esos bienes o activos. El fondo de inversión no se usa para la explotación de los negocios o servicios relacionados a las propiedades. Es una inversión con fines casi totalmente limitados al arrendamiento de inmuebles urbanos.
Una característica particular de un fondo de inversión inmobiliaria, es que posee un extenso portafolio de activos orientados al alquiler o renta. Además, estos activos serían muy difíciles de obtener de manera personal o individual.
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Rentabilidad fondos de inversión inmobiliaria
Para realizar un proyecto inmobiliario orientado a una inversión de arrendamiento, se hace necesario que el comprador estudie su grado de rentabilidad. Lo cual, permite determinar la viabilidad de su proyecto.
En consecuencia, este análisis permite evitar malas inversiones. Por otro lado, existen varias maneras de calcular la rentabilidad de la adquisición de una propiedad inmobiliaria. Entre estas tenemos, la rentabilidad neta, rentabilidad bruta, y la tasa interna de retorno. Generalmente, un fondo de inversión inmobiliaria es una buena inversión a largo plazo.
La rentabilidad de un fondo de inversión inmobiliaria frecuentemente está por debajo de otras maneras de inversión en bienes raíces. Se estima que estos fondos tienen una tasa de entre el 5% y 8% por año. Sin embargo, algunos de ellos pueden alcanzar una rentabilidad de hasta un 10% anual.
Fondos de inversión inmobiliaria que invierten en reits
Algunos fondos de inversión inmobiliaria invierten en reits (Real Estate Investment Trust). Se refiere, a inversores empresariales que orientan sus negocios a activos de bienes inmuebles de diferentes tipos.
Tienen y operan propiedades inmobiliarias para actividades comerciales. Tales como, compras de propiedades para alquileres, otorgamiento de la concesión de créditos a propietarios o la adquisición de hipotecas.
Los llamados REITS, ofrecen acciones en la bolsa de valores. Las cuales, pueden ser compradas por personas jurídicas o también personas naturales.
Dentro de los beneficios que tienen los reit para un fondo de inversión inmobiliaria, están los bajos impuestos. Estos son pocos y se pagan a la hora de la venta de la acción. Además, los reit requieren menor capital inicial. Los fondos de inversión inmobiliaria que invierten en reits, se benefician de las ventajas que estos generan.
Principales fondos de inversión inmobiliaria
Un fondo de inversión inmobiliaria puede ser de diversos tipos, entre los cuales podemos mencionar:
- OPCIs (organismos de inversión colectiva en bienes inmuebles)
- SCPI (sociedades de inversión inmobiliaria)
- SIIC (sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas)
OPCIs (organismos de inversión colectiva en bienes inmuebles)
El propósito de este fondo de inversión inmobiliaria es la distribución a sus participantes los rendimientos derivados de la gestión de una cartera inmobiliaria.
Su patrimonio tiene que ser de un mínimo del 60% de inversiones inmobiliarias. Además, la OPCI debe poseer por lo menos un 10% de activos líquidos para poder atender las solicitudes de retiro de sus partícipes. El resto se puede invertir en productos relativamente líquidos para asegurar la adecuada y oportuna disponibilidad. Lo cual, limita el riesgo de pérdida.
El valor liquidativo de la OPCI es igual a sus activos netos divididos por el número de unidades de la OPCI. Sólo se calcula, dependiendo del producto, un máximo de dos veces al mes y un mínimo de cada 6 meses.
SCPI (sociedades de inversión inmobiliaria)
Las sociedades de inversión inmobiliarias son organizaciones de inversión colectiva. Las cuales, recaudan dinero de muchos inversionistas con el único propósito de adquirir y administrar bienes inmuebles para alquiler.
Existen dos tipos de 2 tipos de SCPI:
El de sociedades que adquieren y gestionan inmuebles para uso comercial y el SCPI de habitación, que adquiere y gestiona edificios para uso residencial. Este último, permite ahorrar impuestos.
SIIC (sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas)
Una SIIC es una sociedad inmobiliaria cuyo propósito social es la adquisición, construcción y gestión de bienes inmuebles. El capital invertido por los accionistas se destina a la compra o construcción de edificios.
Después, estos se alquilan, mantienen, valoran y potencialmente revenden. En consecuencia, la SIIC recibe rentas y cualquier ganancia de capital en la reventa.
La inversión en una sociedad de inversión inmobiliaria cotizada corresponde a comprar acciones de la inmobiliaria y recibir dividendos. Se trata, por tanto, de una inversión bursátil para invertir en bienes inmuebles.
Una sociedad de inversión inmobiliaria cotizada tiene un régimen fiscal diferente. Pues no está afectada por el impuesto de sociedades. En cambio, una SIIC está obligada a devolver la mayor parte de sus beneficios a sus accionistas.
Por lo menos el 70% de los beneficios de las plusvalías (ventas de inmuebles) y el 95% de los beneficios de la actividad de alquiler deben devolverse a los accionistas.
Listado de fondos de inversión inmobiliaria en España
En la actualidad en España existen alrededor de 50 fondos de inversión inmobiliaria, entre ellos:
- ABANTE ASESORES GESTION, SGIIC, S.A
- 4FOUNDERS CAPITAL SGEIC, S.A.
- GVC GAESCO GESTIÓN, SGIIC, S.A.
- RENTA 4 GESTORA, S.G.I.I.C., S.A.
- A&G FONDOS, SGIIC, SA
- RENTA 4 GESTORA, S.G.I.I.C., S.A.
- GESALCALA, S.A., S.G.I.I.C.
- A&G LUXEMBOURG AM S.A.
- BBVA ASSET MANAGEMENT, S.A., SGIIC
- BANKINTER GESTION DE ACTIVOS, S.A., S.G.I.I.C.
- BANKINTER GESTION DE ACTIVOS, S.A., S.G.I.I.C.
- A&G LUXEMBOURG AM S.A.
Fondo inmobiliario indirecto
Este tipo de fondo de inversión inmobiliaria hace sus inversiones primordialmente en títulos de compañías inmobiliarias. Estas incluyen Real-Estate Investment Trusts (REITs).
Las inversiones inmobiliarias directas incluyen adquisición de propiedades. Mientras que la indirecta se basa en compra de acciones de empresas que invierten en bienes inmuebles, e incluyen fondos, acciones y derivados.
Al comparar ambos tipos de inversiones, nos vemos que las inversiones inmobiliarias indirectas tienen importantes beneficios, entre los cuales destacan:
- Mayor liquidez
- Mayor transparencia
- Menores costes de transacción
- Menor inversión de capital
Debido a que estas inversiones indirectas precisan de menos capital inicial, con frecuencia no es necesario financiación externa.
Ventajas de los fondos de inversión inmobiliaria
Un fondo de inversión inmobiliaria es una forma factible y simple para entrar al mercado inmobiliario por parte de los inversionistas particulares que no pueden o desean comprar estos activos de manera personal o individual. Por otro lado, estos instrumentos de inversión proveen diversificación de la cartera.
Igualmente, un fondo de inversión inmobiliaria da protección en tiempos de inflación. Además, son calificados como inversiones de poco riesgo, puesto que se utilizan para comprar bienes inmobiliarios y su poca volatilidad satisface a los inversionistas.
Riesgos de los fondos de inversión inmobiliarios
Los inversionistas de un fondo de inversión inmobiliaria tienen que tener en cuenta que la marcha y variación de los niveles de rentabilidad de estos activos está altamente asociada con los cambios en la economía.
En consecuencia, en tiempos de abundancia económica, es muy posible que el comportamiento del fondo de inversión inmobiliaria sea positivo. Aunque, en tiempos de crisis puede ser negativo y originar algunas pérdidas.
Asimismo, no debemos dejar de tener en consideración que el inversor únicamente podría verificar el valor del fondo mensualmente. A excepción del fondo indirecto, que la ofrece todos los días.
