Que es analizar un inmueble con un Due diligence inmobiliario y cuanto cuesta

Probablemente haya oído hablar de la frase caveat emptor , que en latín significa «Deje que el comprador tenga cuidado».

Uno de los riesgos potenciales de invertir en una propiedad de alquiler es que también está comprando el problema del vendedor.

La debida diligencia en bienes inmuebles lo ayuda a evitar cometer un gran error financiero al aprender tanto como sea posible sobre la propiedad de ingresos que está comprando antes de comprar.

Que es un Due Diligence Inmobiliario

El Due Diligence Inmobiliario es un proceso de auditoría. En el que se investiga en forma exhaustiva todo lo relacionado con un inmueble, la cual es realizada por el cliente que desea realizar la compra de este activo.

Se toma en consideración diversos puntos de vista, entre los que destacan los financieros, técnicos, operativos, funcionales y legales.

De esta manera el usuario podrá encontrar suficiente información para corroborar si la inversión representa un riesgo que podría afectar en gran medida el capital y patrimonio de la persona. Legalmente se deben de investigar ciertos factores.

Tomando en consideración las especificaciones técnicas del inmueble a adquirir. Entre estos aspectos se encuentran el uso y posesión del inmueble.

Así como gravámenes o afectaciones, además de la cadena del título, permisos y licencias.

En el idioma inglés la Due Diligence hace referencia a la auditoría de la compra en el que se analizan todos los activos desde diferentes perspectivas.

Todo esto se realiza con el consentimiento de la parte vendedora, de esta forma el comprador podrá tener a su disposición datos referenciales. Al mismo tiempo le ayudarán a mitigar el riesgo frente a esa inversión.

¿Qué significa la due diligence en el sector inmobiliario?

En resumen, la diligencia debida significa investigar los hechos sobre la condición física y financiera de la propiedad y el área en la que se encuentra la propiedad. Una buena forma de pensar en la diligencia debida es «hacer los deberes» antes de hacer una oferta y después de su contrato.

Ya sea que esté comprando una casa unifamiliar o una propiedad multifamiliar más grande que genere ingresos, la debida diligencia debe ser un proceso profundo y que requiera mucho tiempo.

Como inversionista de propiedades de alquiler, la diligencia debida lo ayuda a verificar que está obteniendo la propiedad y el flujo de efectivo por los que está pagando.

Cómo funciona el proceso de due diligence

En la mayoría de los contratos de compra de inmuebles residenciales, el período de due diligence o diligencia debida es «estándar» o predefinido en el contrato.

Algunos tienen un período de 10 días, otros 15 días o más. A veces, el reloj comienza a correr en el período de due diligente cuando se ejecuta el contrato de inmuebles entre el comprador y el vendedor, otras veces la cuenta regresiva comienza cuando se abre el depósito en garantía.

Por supuesto, el comprador y el vendedor siempre pueden negociar y acordar un período de diligencia debida diferente al que está escrito previamente en el contrato.

Sin embargo, si está comprando bienes raíces, aceptar un período corto de diligencia debida podría ponerlo en la posición de no tener suficiente tiempo para investigar completamente la propiedad en la que está invirtiendo. Si necesita extender el período de diligencia debida y el si el vendedor se niega, podría correr el riesgo de perder su depósito de garantía si decide no continuar con la compra.

Cuando invierte en bienes raíces que generan ingresos , hay mucho más que considerar que solo la condición física de la propiedad. Así es como funciona el proceso de diligencia debida si está comprando o vendiendo bienes raíces en alquiler:

Pre-oferta de due diligence

Hay un poco de due diligence que puede hacer antes de hacer una oferta por una propiedad. Cuanta más información tenga de antemano, mejor podrá estructurar una oferta que tenga un buen sentido comercial:

1. Análisis de área y vecindario :

• Crecimiento de la población y el empleo
• Niveles medios de ingresos del hogar
• Porcentaje de hogares ocupados por inquilinos
• Tasas de vacantes y rentas medias
• Tendencias del valor de la propiedad
• Clasificaciones de vecindarios y escuelas
• Tasa de criminalidad

2. Estado financiero pro forma :

• Ingresos brutos por alquiler
• Otros ingresos, como solicitudes o cargos por pagos atrasados
• Vacantes y pérdidas crediticias
• Partidas de gastos, incluidas las tarifas de arrendamiento y administración de la propiedad
• Reparaciones y mantenimiento
• Impuestos y seguros inmobiliarios
• Contribuciones a una cuenta de reserva de capital para futuras mejoras importantes, como un nuevo HVAC o una habitación con valor agregado.

3. Revisión de las opciones de financiamiento :

Según el análisis de su vecindario y el estado de cuenta pro forma, ahora puede comparar precios para obtener un préstamo si está financiando su compra. Los prestamistas están en el negocio de la reducción de riesgos porque quieren que el préstamo sea reembolsado en su totalidad. Pueden detectar problemas en su diligencia debida previa a la oferta que usted pasó por alto y tener diferentes ideas sobre cómo estructurar su posible acuerdo.

Debida diligencia posterior a la oferta

Una vez que su oferta ha sido aceptada, el reloj comienza a correr en su período de diligencia debida:

1. Inspecciones físicas

• Inspección general de la vivienda que cubra elementos estructurales como el techo y los cimientos.
• Servicios públicos y sistemas mecánicos como plomería y HVAC
• Estado de cada habitación
• Terrenos exteriores que incluyen entrada, aceras y drenaje
• Inspección de organismos destructores de la madera para detectar plagas como las termitas, pudrición de la madera causada por daños por agua.
• Inspección de pintura a base de plomo para propiedad residencial construida antes de 1978
• Inspección de gas radón y paneles de yeso defectuosos (normalmente realizada en Florida para propiedades construidas durante la última década)
• La verificación de la zona de inundación puede requerir una cobertura adicional de seguro contra inundaciones.
• La propiedad comprada en áreas rurales o no incorporadas también puede requerir un estudio, inspección séptica, inspección de agua de pozo y un informe ambiental de Fase I para la propiedad cerca de áreas comerciales o industriales.

2. Debida diligencia financiera y revisión :

• Estado de pérdidas y ganancias del año en curso y de los dos últimos años
• Revise la sección de la declaración de impuestos sobre la renta del propietario anterior que informa los ingresos y gastos al IRS.
• Rol de alquiler actual
• Revise el contrato de arrendamiento para conocer los términos, la fecha de vencimiento, el monto del depósito y cualquier acuerdo exclusivo, como el alquiler con descuento a cambio de que el inquilino haga jardinería.
• Asignación para mascotas y alquiler por mascota adicional, depósito u otras tarifas
• Informe de cuentas por cobrar
• Lista detallada de reparaciones y mejoras de capital, incluidas facturas y comprobante de pago
• Copias de contratos de servicios existentes, como jardinería y administración de propiedades.
• Los impuestos a la propiedad (incluso si aumentarán debido al cambio de manos de la propiedad), las tarifas de transferencia y la evidencia de que los impuestos a las ventas sobre los ingresos por alquiler se han pagado en su totalidad
• Compare su proforma de su diligencia debida previa a la oferta con lo que ahora tiene a mano.

3. Problemas legales y de préstamos

• Revise los convenios y restricciones de HOA (asociación de propietarios) para verificar que la propiedad se pueda alquilar.
• Analice la solidez financiera de la asociación de propietarios revisando el estado de pérdidas y ganancias y el balance general.
• Verifique si hay litigios pendientes o gravámenes de trabajadores no registrados revisando los registros públicos y comprobantes de recibos pagados por trabajos recientes.
• Obtenga cotizaciones para propietarios de viviendas y seguros para propietarios.
• Revise el historial de búsqueda de títulos proporcionado por su compañía de plica.
• Verifique el costo del seguro de título del propietario.
• Asegúrese de que la tasación de la propiedad sea por al menos el precio de compra que figura en el contrato.

Divulgaciones del vendedor

Un vendedor tiene la obligación de revelar hechos materiales y defectos conocidos sobre la propiedad por escrito, generalmente en forma de declaración de divulgación del vendedor. Los vendedores que son inversionistas de bienes raíces a larga distancia pueden pedirle al administrador de la propiedad que brinde cierta información, ya que el propietario, honestamente, puede no saber mucho sobre la propiedad.

Ejemplos de hechos y defectos materiales incluyen la contaminación acústica de una carretera cercana, si la propiedad fue tratada por última vez contra las termitas y cuándo, o si la cerca del vecino está invadiendo el patio trasero del vendedor. Los vendedores también deben informar si ha habido reclamos de seguros en los últimos años porque demasiados reclamos pueden hacer que la propiedad sea difícil y más costosa de asegurar.

Derechos del comprador de vivienda

Si descubre algo sobre la propiedad durante el período de diligencia debida que no le gusta, tiene derecho a pedirle al vendedor que solucione el problema o puede cancelar el contrato y obtener el reembolso completo de su depósito de garantía.

Hay algunos problemas que un vendedor puede resolver, mientras que otros problemas pueden ser defectos físicos que no se pueden solucionar.

Por ejemplo, los problemas que se pueden resolver pueden incluir una gotera en el techo o información faltante en el archivo del inquilino. Por otro lado, el lote baldío en la esquina que está tranquilo durante la semana puede ser el sitio de carreras de motos de cross los fines de semana. Si bien ambos conjuntos de problemas pueden disminuir el valor de la propiedad, un grupo de problemas puede resolverse fácilmente mientras que el otro no.

Si el vendedor está de acuerdo con las solicitudes que ha realizado como resultado de su diligencia debida, asegúrese de que el contrato de compra se modifique para incluir esos acuerdos como condición para cerrar el depósito en garantía y volver a inspeccionar si es necesario. Nunca tome la palabra del vendedor de que se solucionará un problema.

Due Diligence Proyecto Inmobiliario

España en la actualidad es un mercado altamente atractivo. Para realizar una inversión inmobiliaria. Pudiendo llegar con facilidad a los niveles de inversión que se obtuvieron en los años 2016 y 2017.

Los fondos de inversión representan el mayor porcentaje de compradores de estos inmuebles, principalmente en el Retail, hoteles y oficinas. Esto debido a que son un negocio sumamente rentable.

Para realizar un adecuado Due Diligence para los proyectos inmobiliarios, es necesario tomar en cuenta los siguientes aspectos, entre los que destacan:

• La realización y determinación de la situación registral y catastral del proyecto.
• Revisión de los estatutos jurídicos y parcelarios del proyecto.
• Revisión de las afectaciones. Tanto administrativas como jurídicas que presente el proyecto inmobiliario.
• También una investigación de las colindancias.
• Certificación de la posesión del terreno.
• Además, la clasificación y análisis de la situación actual del proyecto.

Lista de verificación de due diligence de bienes inmuebles

El propósito de realizar la due diligence de inmuebles es asegurarse de que está obteniendo lo que está pagando en la transacción de bienes inmuebles.

Si no le gusta lo que ve, puede intentar renegociar los términos y condiciones del contrato de compra, o abandonar el trato y obtener el reembolso completo de su depósito de garantía.

Aquí hay una lista exhaustiva de elementos para incluir en una lista de verificación de diligencia debida. Pero, dependiendo de la propiedad que esté comprando, es posible que no necesite revisar cada uno de estos (aquí es donde un asesor inmobiliario también puede ser útil):

• Crecimiento de la población y el empleo
• Tendencias del ingreso medio de los hogares
• Acceso a transporte público y servicios
• Clasificaciones de vecindarios y escuelas
• Tasa de desempleo
• Tasa de criminalidad
• Aperturas y cierres de empresas
• Nueva actividad de desarrollo que podría ayudar o perjudicar su inversión prevista
• Tendencias del valor de la propiedad
• Tendencias justas de alquiler en el mercado
• Porcentaje de hogares ocupados por inquilinos
• Tendencias de vacantes del mercado
• Renta bruta cobrada
• Gastos de mantenimiento y reparación
• Gastos de servicios públicos
• Honorarios de administración de propiedades, arrendamiento y publicidad
• Gastos de seguro, incluidas reclamaciones de seguros anteriores, necesidad de seguro contra inundaciones y el costo del seguro de propietarios y propietarios
• Impuestos a la propiedad y aumento potencial debido al cambio de propiedad
• Prueba de que cualquier impuesto sobre las ventas recaudado sobre el alquiler se ha remitido y está actualizado
• Inspecciones de propiedades físicas que incluyen estructuras y mecánicas, organismos que destruyen la madera, radón y pintura a base de plomo.
• Compromiso de título de propiedad y descripción legal
• Certificado de zonificación o uso de propiedad en áreas rurales o no incorporadas
• Nueva encuesta, informe séptico e informe de agua de pozo para propiedades rurales
• Informe ambiental Fase I para propiedad cerca de áreas industriales
• Pactos, condiciones y restricciones
• Informes financieros que incluyen pérdidas y ganancias y balance
• Revisión de los estados financieros del vendedor, incluida una copia de la declaración de impuestos del vendedor para verificar que los ingresos y los gastos sean verdaderos según lo informado que se remonta a dos o tres años.
• Revisión del archivo del inquilino, incluidos los términos y condiciones del arrendamiento, el monto del depósito, la solicitud del inquilino y las verificaciones de antecedentes y crédito
• Copias de los contratos de servicios existentes, como el de un paisajista o un administrador de la propiedad actual.
• Lista de todas las facturas pendientes y comprobante de pago de todo el trabajo realizado recientemente
• Búsqueda de gravámenes para verificar que no existan gravámenes del trabajador
• Historial de reclamos de seguros en la propiedad que se remontan a tres años
• Verificación de que la tasación de la propiedad es por al menos el precio de compra del contrato, si no más
• Compare su análisis proforma previo a la oferta con los informes del vendedor para asegurarse de que la oferta aún tenga sentido

Check list Due Diligence Inmobiliaria

Para hacer un check list Due Diligence Inmobiliaria es importante hacer una revisión exhaustiva y minuciosa del inmueble que se va a adquirir y de la documentación correspondiente.

Entre las que destacan un análisis y estudio detallado del bien. Esto desde un punto de vista comercial contando con una estimación del valor de dicho inmueble.

Adicionalmente, se debe de realizar una auditoría sobre los aspectos urbanísticos. Que son esenciales para el uso que se le dará al inmueble.

Por ello realizar una Due Diligence Inmobiliaria ya que permite el mayor de los éxitos en la compra o adquisición del inmueble o propiedad. También tomando en consideración diversos factores.

Como los financieros, legales, tecnológicos, comerciales y fiscales. Entre la Checklist de una Due Diligence Inmobiliaria destaca los siguientes puntos:

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Los artículos y notas de prensa sobre la empresa inmobiliaria en los últimos tres años.

Subcontratistas

Recabar una lista de los últimos profesionales independientes que han trabajado dentro de la inmobiliaria, inmueble o el proyecto durante los últimos cinco años. De igual manera se incluirán abogados, consultores o contables.

Seguro

Copia de las reclamaciones de los seguros dentro de los últimos tres años. Además de un respectivo cronograma y copia de la cobertura de seguro de la empresa, como, por ejemplo: responsabilidad general.

Así mismo la compensación a trabajadores. También la Personal, propiedad, errores, omisiones, directores, oficiales. Hombres claves, responsabilidad del producto, vehículo, propiedad intelectual o hacer.

Litigio

Se recaudará una lista con todos los litigios que se encuentren pendientes con descripciones de litigios amenazados, juicios insatisfechos, documentos sobre mandatos judiciales o acuerdos.

Así como copias de pólizas de seguros contra litigios, además del historial con los problemas con organismos reguladores, la revisión de actas de la junta, accionistas y auditorías.

Productos y servicios

Se recolectará una lista con los productos y servicios ofrecidos, servicios en desarrollo, correspondencias, documentos de aprobación regulatoria.

Resumen de quejas, resumen de reclamación de garantías. De igual modo clientes, valores actuales de la cuota de mercado. Tendencia en los gastos. Los préstamos, activos fijos. Además de la valoración y naturaleza del cambio dentro de la industria.

Información al cliente

Se revisará las fortalezas, debilidades, posición del mercado, caso de competencia, presupuestos de marketing, materiales, nuevos negocios, canales de distribución entre otros.

Impuestos

Declaraciones de impuestos estatales, locales y extranjeros de los últimos tres años. Además, se incluirán pérdidas y ganancias. Los gravámenes fiscales, declaraciones estatales de impuestos sobre las ventas del inmueble o activo en los últimos tres años.

Liquidaciones de impuestos en los últimos tres años. Cronograma financiero para la deuda y capital. Así como la lista de pasivos fiscales.

Materiales

Se analizará los acuerdos con subsidiarias, sociedades o empresas conjuntas, copias de los contratos, acuerdos de préstamos. Acuerdos de no divulgación, lista de hipotecas, promesas de garantía, contratos de emisión y acuerdos de garantía.

También se incluirán acuerdos de venta a plazos. Garantías que involucran a la empresa inmobiliaria. Copias de los formularios de cotización, facturas, compras o garantías.

También acuerdos de distribución, y contratos opciones o acuerdos de compraventa explicación de cadena de suministros, acuerdos de poder o exclusividad.

Licencias y permisos

Se recopilarán las copias de licencias, permisos o formularios estatales y locales.

Ambientales

Materiales peligrosos utilizados en la fabricación del inmueble, avisos de presentación ante agencias de protección ambiental. Auditoria ambientales, métodos utilizados para la eliminación de materiales peligrosos y costes por cumplimientos ambientales.

Bienes inmuebles

Escrituras, hipotecas, arrendamientos de bienes raíces, pólizas de títulos o aprobación de zonificación.

Reputación de la empresa inmobiliaria

Lista con acuerdos, estatutos, libro de acta de la empresa, así como un organigrama, lista de accionistas, informe de estados financieros, entre otros.

Información financiera de la inmobiliaria

Estados financieros auditados del auditor en los últimos 5 años. Informes de créditos, calendario de cuentas por cobrar, cuentas por pagar, deudas pendientes entre otros.

Cuanto cuesta una Due Diligence Inmobiliaria

El precio de una Due Diligence Inmobiliaria se encuentra relacionado al tipo de auditoría que se le va a realizar al activo. Esta puede oscilar entre los 1.500 o 100.000 euros.

Cabe destacar que para realizar este proceso en primera instancia el consultor que se haya seleccionado le hará entrega de un check list en el que aparecerán una serie de requisitos e información a solicitar.

Cuanto tiempo se tarda en hacer una Due Diligence Inmobiliaria

El tiempo de realización de una Due Diligence Inmobiliaria puede variar en relación con la recopilación de toda la información.

Que dependiendo cada caso en particular podría ser de entre una semana hasta extenderse a un mes o más de ser necesario.

De igual modo este tiempo podría variar además en relación con tipo de inmueble o proyecto inmobiliario a adquirir.

Pero de igual manera su asesor inmobiliario le ofrecerá avances sobre la auditoría realizada para que pueda ir evaluando su participación en ese proyecto.

Due Diligence Legal Inmobiliaria

Para realizar una Due Diligence Legal inmobiliaria. Es necesario tomar consideración a los siguientes aspectos. Como son: La historia de la propiedad, predial, gravámenes, límites del inmueble y propietario actual.

Límites de la propiedad

Se debe de constatar que las medidas del inmueble coincidan a la perfección. También con las escrituras de los municipios para determinar que no exista invasión de propiedad.

Propietario actual

Certificar que la persona con la que se está realizando la negociación sea el propietario legítimo del inmueble. Para ello es necesario solicitar la documentación correspondiente. Como su DNI o documento de identidad y domicilios.

Gravámenes

Revisar detalladamente que la propiedad no se encuentre gravada. También corroborar que no posea embargos, deudas, anotaciones por medio o créditos.

Predial

Se refiere a la confirmación de que todos los pagos. Así como los aranceles o impuestos hayan sido cancelados en su momento.

Historia de la propiedad

Se debe de hacer un estudio detallado, revisando los inicios del terreno para constatar si cuenta con las mismas dimensiones o ha sufrido algún tipo de cambio, subsidio o fusión. También se analizarán los métodos de adquisición por los que fue adquirido a través de los años.

Due Diligence Urbanistica

La Due diligence urbanistica permite realizar la identificación, determinación y diagnóstico de la situación urbanística y técnica de un activo.

En esta se podrán expresar tanto las variables como los riesgos que pueden afectar sustancialmente el valor del urbanismo, ya que puede poner en riesgo la promoción y desarrollo inmobiliario a corto plazo.

Se deben de efectuar una evaluación que permita el análisis de los costes, hitos y gestiones ya que al realizar el proceso de edificación en estos casos la parte interesada solicita realizar la Due Dilingence Urbanística y su respectivo análisis.

Además, en el que se podrá realizar el debido diagnóstico y revisión del activo desde una perspectiva urbanística, técnica, de medio ambiente y de gestión especializada.

Due Diligence Inmobiliario Ejemplo

Con la implementación de la Due Diligence Inmobiliario se podrá tener una análisis situacional, legal y técnico del activo o inmueble a adquirir lo que permitirá mitigar riesgos y perdidas tanto a corto, mediano o largo plazo.

Por eso entre los ejemplos más significativos de una Due Diligence Inmobiliario podemos mencionar que se puede realizar para la compra de una vivienda, un local comercial, un terreno o un edificio.

Del mismo modo, se puede utilizar para realizar una evaluación tanto jurídica como financiera de un proyecto inmobiliario, lo que permitirá tener bases para poder realizar una adecuada inversión.

De esta manera evitar pérdidas de capital. Es una evaluación que debe ser realizada tanto por terceros como por pymes o grandes empresas.

Ya que el Due Diligence Inmobiliario contribuye a que se pueda saber la situación actual del inmueble o proyecto que se deseas adquirir o invertir.

Esto beneficiará en gran medida a la parte interesada debido que evitará cómo se mencionó antes, perdidas, pero a la vez inconvenientes legales.