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¿Qué es el suelo urbano?
La clasificación del tipo de suelo que se desea utilizar para una ordenación urbanística puede determinar si es posible la edificación o no, y en el caso del suelo urbano, la planeación de un proyecto de construcción se puede ver afectada si no se garantiza que el suelo sea apto para la urbanización, como es el caso del suelo urbano.
Es por ello que a la hora de llevar a cabo un proyecto es necesario entender qué es un suelo urbano, cómo se puede considerar como urbano y cómo se clasifican.
Qué se entiende por suelo urbano
Un suelo urbano es un terreno que posee los servicios urbanos básicos, como agua, saneamiento, acceso rodado y energía eléctrica. Por lo general, los suelos urbanos son incluidos en los planeamientos urbanísticos de un municipio, luego de haber sido estudiado si se puede urbanizar o no.
Cabe destacar que de acuerdo a lo establecido por el Régimen Urbanístico del Suelo en el artículo 45, hay ciertas características que debe presentar un terreno para ser considerados como urbanos, pero siempre y cuando se den en ciertas circunstancias:
- «Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse en él en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión».
- «Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior».
- «Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones».
Cómo descubrir si se trata de un suelo urbano
La mejor forma de descubrir si un suelo es urbano o no es visitando el Ayuntamiento Municipal de la comunidad donde se encuentra ubicado el terreno. El objetivo es conocer el tipo de planeamiento urbanístico del suelo, y con base en ello determinar si es urbano o no.
Una guía para saber qué aspectos determinan si es un suelo urbano o no urbano, es preguntando lo siguiente: su normativa municipal, cuáles son las servidumbres del suelo (y si hay afectaciones), si una calle urbanizada cuenta con un solar o si este incluye los servicios básicos y, por último, el tipo de suelo.
Tipos de suelos
Para comprender los tipos de suelos (en especial cuando se desea trabajar sobre un suelo urbano), es necesario comprender la diferencia entre un suelo urbano y uno urbanizable. El suelo urbano, como se mencionó, es un suelo que cuenta con todos los servicios urbanizables básicos. El suelo urbanizado, en cambio, es un suelo que aún no ha sido urbanizado pero que cuando con las características necesarias para convertirse en uno en el futuro.
Una vez aclarado la diferencia de ambos, conocer el tipo de suelo urbanizable es importante para saber si cuenta o no con las características necesarias para llevar a cabo una ordenación urbanística. Los tipos de suelos son:
- Suelo urbanizable sectorizado
Es un tipo de suelo limitado por sectores que se planean transformar o mejorar. Se caracteriza por cumplir con todos las características necesarias para ser urbanizado, incluyendo la posibilidad de ser urbanizado o edificado en un corto periodo de tiempo, aunque este debe cubrir con lo siguiente: tener acceso rodado, servicio eléctrico y sistema de cañerías o evacuación de aguas residuales.
- Suelo urbanizable no sectorizado
A diferencia del anterior, el suelo urbanizable no sectorizado no se limita por sectores o áreas: es un tipo de suelo utilizado en planes a largo plazo, lo que significa que este puede no tener algunas características (como suministro eléctrico, por ejemplo) desde el inicio.
Por otro lado, es importante destacar que este tipo de sueño también puede ser conocido como «suelo urbanizable no programado», puesto que no requiere de una ordenación urbanística delimitada. De hecho, esta puede incluir una transformación del terreno en circunstancias especiales.
Cómo se clasifican los suelos urbanos
Después de conocer los tipos de suelos urbanizables que hay, es necesario saber cómo se clasifican los suelos urbanos. El suelo urbano se clasifica en dos grupos: suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.
Suelo urbano consolidado
El suelo urbano consolidado corresponde a todos los terrenos aptos para la edificación y urbanización. Lo que significa que, para poder ser considerados urbanizables, estos deberán cumplir con ciertas características (bajo consideración solar) que determine que sí se puede edificar y urbanizar sobre el suelo.
Cabe destacar que el suelo urbano consolidado se caracteriza por poseer una licencia que facilite el proceso de edificación, incluyendo también la problemática de cesión de terrenos que suele suceder en suelos que no han sido verificados como consolidados.
Suelo urbanizable no consolidado
A diferencia del suelo urbano consolidado, el suelo urbanizable no consolidado son terrenos que no han incorporado una ordenación de suelo urbano.
Por lo general se trata de espacios libres públicos o parcelados, los cuales no han sido configurados para ser urbanizables y se consideran como rurales. Esto también aplica para áreas periféricas, vacíos urbanos, terrenos obsoletos, espacios ferroviarios, entre otros, los cuales han quedado en desuso u obsoletas y aún no han sido preparadas para ser un espacio urbano consolidado.
